不動産投資でローンを組む場合、金利が気になることでしょう。
ローンを組む金融機関や組み方によって金利も異なりますが、できるだけ小さな金利でローンを組みたいと望む方も多いのではないでしょうか。高金利でローンを組むと不動産投資の成果に影響が及ぶだけでなく、返済に苦しんで生活に困る可能性もあります。
投資物件が人気になれば、安定した家賃収入から返済額を出しやすくなるでしょう。一方で空室が多いとまとまった収入が得られず、返済滞納のおそれも考えられます。
そこでこの記事では「不動産投資でローンを組みたいが金利がわからない」という方のために、金利の相場や割合を低く済ませる方法などについてご紹介します。これを読めば資産運用を目的とした投資ローンの金利のしくみがわかり、借り入れなどに役立てられるでしょう。
もくじ
不動産投資ローンの金利の相場
建物や土地への投資はまとまったお金を要するので、ローンで買う方も多いでしょう。ローンは、組む金融機関により金利相場が異なります。金融機関ごとの金利の違いを知らないと、知らないうちに損をする可能性があります。
ここでは、銀行や信用金庫など機関ごとの金利相場の違いを解説します。ローンを組むための金融機関選びに役立ててください。
信販系・ネット系銀行の場合
投資マンションの融資で最もシェアが高いのは信販系です。信販系の会社が審査し、ネット銀行が融資するパターンもあります。 金利は概ね1%台、団体信用生命保険の保証の内容も最も充実しておりますので、サラリーマンの方にとっては一番使いやすい金融機関と言えるでしょう。
地方銀行の場合
金利相場は2%〜4%程度とされています。都市銀行と比べると地域への貢献などをもとに、人間性を深く審査するところが多いようです。また、銀行の本店と同じ都道府県内の物件購入のみなど、特有の条件を設けているところもあるので確認が必要です。自身の住所が銀行の所在地と違うだけでローンを組めない場合もあるので注意しましょう。
信用金庫・信用組合の場合
信用金庫や信用組合の金利は、その地域の地方銀行と相場が変わらない傾向ですが、2％半ばのところが多くなっています。銀行よりも地域密着への意識が強く、総合的な取引実績に加え、地元への貢献度が高いという独自の理由での審査が見られることも特徴です。中には不動産投資目的の融資に強い信用金庫も存在します。
地方銀行と同様に、購入物件など細かい条件がついているところも多く、事前の情報チェックが大切です。
日本政策金融公庫の場合
財務省所管の日本政策金融公庫では国民生活事業を利用することになるので、金利は固定です。
相場は1.2％〜1.9％程度とされますが、担保の有無などで1%以下でも借り入れが可能であったり2%台の金利を課せられたりもします。女性や高齢者は借り入れ上限が引き上げられるなど、独自のしくみも特徴的です。 しかし、ほかの金融機関とは審査基準が異なっているため、銀行で審査に落ちた場合でも金融公庫では合格となるケースも見受けられます。
不動産投資ローンの金利の種類
不動産投資ローンには、大きく分けて「変動金利」「当初固定金利」「全期間固定金利」の3つの金利タイプが存在します。
それぞれにメリットとリスクがあり、将来の金利動向や自身の資金計画を考慮して慎重に選ぶ必要があります。
| 金利タイプ | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 変動金利 | 借入当初の金利が低い | 金利上昇のリスクがある |
| 当初固定金利 | 一定期間の返済額を確定できる | 固定期間終了後に金利が上昇する可能性がある |
| 全期間固定金利 | 返済終了まで返済額が変わらない安心感 | 変動金利より当初の金利設定が高い |
変動金利
変動金利は、市場の金利動向に合わせて、通常は半年に一度金利が見直されるタイプです。借入当初の金利が固定金利に比べて低く設定されているのがメリットです。低金利が続けば、総返済額を抑えることができます。
しかし、将来的に市場金利が上昇すると、それに伴って返済額も増加するリスクを負います。不動産投資ローンの多くはこの変動金利タイプであるため、金利が上昇しても家賃収入で十分にカバーできるか、余裕を持った収益計画を立てることが重要です。
当初固定金利
当初固定金利は、借り入れから3年、5年、10年といった一定期間、金利が固定されるタイプです。この期間中は市場金利が変動しても返済額は変わらないため、計画的な返済が可能です。
特に、投資開始当初の収支を安定させたい場合に有効な選択肢となります。
ただし、固定期間が終了すると、その時点の金利で変動金利に移行するか、再度固定金利を選び直すことになります。その際に金利が上昇していると、返済額が大幅に増える可能性がある点に注意が必要です。
全期間固定金利
全期間固定金利は、借入時から返済終了まで金利が変わらないタイプです。市場金利がどれだけ上昇しても返済額は変わらないため、将来にわたって安定した資金計画を立てられるという、大きな安心感が得られます。
その反面、借入当初の金利は変動金利よりも高く設定されています。また、市場金利が低下した場合でも、その恩恵を受けることができず、結果的に変動金利よりも総返済額が多くなる可能性もあります。長期的な安心を最優先する方向けの選択肢です。
不動産投資ローンの金利を低く抑える5つのポイント
不動産投資ローンの金利は、金融機関の審査によって個別に決定されます。同じ金融機関であっても、申込者の状況や物件の評価によって適用される金利は変わります。
少しでも有利な条件で融資を受けるために、以下の5つのポイントを意識することが重要です。
融資に強い不動産会社から金融機関の紹介を受ける
不動産会社の中には、特定の金融機関と良好な関係を築いている会社があります。こうした「融資に強い」不動産会社を通じてローンを申し込むと、通常よりも有利な金利条件を引き出せる場合があります。
金融機関側も、信頼できる不動産会社が扱う物件であれば、審査をスムーズに進めやすいというメリットがあります。物件探しの段階から、融資に関する実績や提携金融機関について不動産会社に確認してみると良いでしょう。
複数の金融機関に相談して金利を比較検討する
融資の相談は、一つの金融機関に絞らず、必ず複数の金融機関に行うようにしましょう。金融機関によって審査の基準や金利設定は全く異なるため、複数の選択肢を比較することで、より有利な条件のローンを見つけられる可能性が高まります。
手間はかかりますが、0.1%の金利の違いでも、総返済額に換算すると数十万円から数百万円の差になることもあります。面倒くさがらずに複数の金融機関に打診し、最も良い条件を提示してくれた金融機関を選ぶことが、投資の成功確率を高めます。
自己資金を多く準備してローン審査前に属性を高める
自己資金（頭金）を多く準備することは、金融機関からの信用度を高める上で有効です。物件価格の1割から3割程度の自己資金を用意できると、金融機関は貸し倒れリスクが低いと判断し、金利の優遇を受けやすくなります。
また、年収や勤務先といった個人の属性も審査の重要なポイントです。既存の他の借り入れを整理しておくなど、自身の信用情報をクリーンな状態にしておくことも、審査を有利に進めるために重要です。
アパートよりも資産価値の高いマンションを選ぶ
金融機関は、融資対象となる物件の資産価値（担保価値）を厳しく評価します。一般的に、木造のアパートよりも、鉄筋コンクリート造のマンションの方が法定耐用年数が長く、資産価値が維持されやすいと評価されます。
立地が良く、管理状態も良好な資産価値の高いマンションは、金融機関にとって魅力的な担保となります。そのため、融資を受けやすく、金利も低く抑えられる傾向にあります。
物件選びの際は、収益性だけでなく資産価値の観点も忘れないようにしましょう。
購入後にローンの借り換えを検討する
不動産購入後に、より金利の低いローンに乗り換える「借り換え」も、総返失済額を圧縮するための有効な手段です。
一般的に、現在のローン残高が1,000万円以上、返済期間が残り10年以上、そして借り換え後の金利差が1%以上ある場合に、借り換えのメリットが出やすいと言われています。
借り換えには再度審査が必要で、手数料もかかりますが、それを上回るメリットが得られる場合も少なくありません。市場の金利動向を注視し、定期的に自身のローン条件を見直す習慣をつけることが大切です。
不動産投資ローンと住宅ローンはどこが違うの？
建物や土地などを買うためのローンには、不動産投資ローンと住宅ローンの2種類があります。ここでは借り入れ目的や融資額、金利相場などの観点から、2つのローンの違いを見ていきましょう。
借り入れの目的
不動産投資ローンと住宅ローンでは、対象となる借り入れ目的が異なります。不動産投資ローンはアパートやマンションなどへの投資を前提とし、他人に貸して家賃収入を得ることが目的です。
住宅ローンは自身が住むことを目的としています。他人に貸すための集合住宅やオフィスなどを買う投資目的では利用できません。
融資額・金利
不動産投資ローンのほうが大きな融資額を受けやすいでしょう。しかし、金利的には住宅ローンのほうが低金利に恵まれやすいようです。
投資ローンは家賃収入からの返済も可能なので、融資額の上限を大きく設けている金融機関が目立ちます。ただし金利水準は住宅ローンより高めです。不動産投資では、空室率が高くて家賃収入が得られず返済できないというトラブルもあるため、その対策と考えられます。
販売業者の提携先である金融機関を利用すれば、融資額や金利などで条件が恵まれる場合もあります。
住宅ローンの目的は居住なので、返済は収入のみを想定しています。融資額の上限は高くありませんが、その分不動産投資ローンよりも低金利で借り入れしやすい傾向があります。
借りられる年齢
不動産投資ローンは家賃から返済することを考慮しているため、定年を過ぎても組める機関が多く見られます。投資目的であれば、70歳を超えていてもまとまった金額を貸してもらえる可能性があるでしょう。
住宅ローンは、給料が見込めない定年後では組めないケースがほとんどです。年齢制限の面では、不動産投資ローンのほうが自由度に優れているといえるでしょう。
返済する期間
不動産投資ローンは建物の築年数や状態などにより、最長返済期間も異なります。住宅ローンは50年で組めるところもありますが、投資目的では最長45年とされます。
投資物件のために融資をもらうには、法定耐用年数にも気を配りましょう。木造は22年、鉄筋コンクリートは47年といわれるように、素材によって建物の耐用年数は異なります。耐用年数から築年数を引き、残った期間内で返済できるようプランを組むのが基本です。
新築の木造アパート購入のために23年以上の返済プランを組むことのないように、物件と耐用年数の関係を確かめておきましょう。
審査基準
住宅ローンは、購入者の金融面での信頼性をメインに審査が進みます。一方で、不動産投資ローンでは、購入者の信頼性以外に購入物件の状態も審査の対象です。
物件の状態が優れていても、築年数が進みすぎているために融資を受けられないケースもあります。最寄り駅へのアクセスがよかったり、特定の層に人気だったりする物件は、状態が少し悪くても融資が認められることもあるでしょう。
ローン審査時の物件評価は、収益可能性の有無で結果が出ます。これに対する評価が高ければ融資額を引き上げたり、金利を下げたりなどの交渉もスムーズに行いやすくなるでしょう。
不動産投資ローンに通る可能性を上げるには、業者からのアドバイスも尊重しつつ、物件の質を細かく精査することが大切です。
まとめ
不動産投資ローンの金利相場は、メガバンクで1%前後、地方銀行や信用金庫・信用組合ではメガバンクよりやや高めに設定されています。低金利でローンを組みやすくするには、審査基準に合わせた物件選びに加え、自身の勤続年数や他での借り入れ金額など生活に対する心構えも大切です。
