不動産投資を成功させる鍵は、いかに有利な条件で資金を調達できるかにあります。2026年現在、多くの金融機関が不動産投資ローンを提供していますが、それぞれの会社には得意とする分野や独自の審査基準が存在します。
この記事では、これから不動産投資を始める方に向けて、主要なローン会社11社の特徴や審査のポイント、そして最適な会社を選ぶための手順を詳しく解説します。読み終わる頃には、ご自身の状況に合わせてどの窓口を叩くべきかが明確になるでしょう。
不動産投資ローンの仕組みについて
不動産投資ローンは、賃貸事業を行うために必要な物件購入資金を借り入れるための専門的な融資制度です。個人が居住用に借りる住宅ローンとは、性質も審査の観点も大きく異なります。
まずは、不動産投資におけるローンの役割と基本的な仕組みを整理しておきましょう。
以下の表に、住宅ローンと不動産投資ローンの主な違いをまとめました。
| 比較項目 | 住宅ローン | 不動産投資ローン |
|---|---|---|
| 資金の使い道 | 本人または家族の居住用 | 賃貸事業用の物件購入 |
| 主な返済原資 | 自身の給与収入 | 物件からの家賃収入 |
| 金利水準 | 比較的低い（0.3%〜2.0%程度） | 比較的高い（1.5%〜4.5%程度） |
| 審査の重点 | 本人の完済能力 勤続年数 |
物件の収益性 事業の安定性 |
| 融資期間 | 最長35年程度 | 物件の法定耐用年数に準ずる |
住宅ローンとは目的が異なる
不動産投資ローンの最大の特徴は、返済の原資が「物件から得られる家賃収入」であるという点です。住宅ローンは借りる本人の給与収入が返済の柱となりますが、投資ローンの場合はその物件がどれだけの利益を生むかという事業性が重視されます。
一般的に住宅ローンよりも金利が高く設定されていますが、その分、年収の何倍もの金額を借り入れることが可能です。
レバレッジ効果による資産形成が期待できる
少ない自己資金で大きな資産を動かすことを「レバレッジ（てこ）を利かせる」と呼びます。不動産投資ローンの活用で、手元の資金だけでは手が届かないような数千万円から数億円の物件購入が可能になります。
資産の拡大スピードを飛躍的に高めることができるのが、不動産投資の醍醐味だと言えます。
事業としての収益性が重視される
金融機関は、その投資が健全な事業として成り立つかどうかを厳しくチェックします。将来にわたって空室リスクが低く、安定した賃料収入が見込める物件であれば、融資の承認が得られやすくなります。
逆に、いくら個人の年収が高くても、物件自体の収益性が低いと判断されると、融資額が減額されたり審査に落ちたりすることがあります。
おすすめの不動産投資ローン会社とそれぞれの特徴
不動産投資ローンを取り扱う会社は、都市銀行や地方銀行、ネット銀行、ノンバンクなど多岐にわたります。ここでは、2026年の市場で存在感を示している主要な11社の特徴を具体的に見ていきましょう。
それぞれの強みを理解することで、ご自身の投資スタイルに合ったパートナーが見つかります。
11社の概要を以下の表に整理しました。
| 金融機関名 | 主な種別 | 特徴・強み |
|---|---|---|
| ジャックス | ノンバンク | 不動産会社との提携ローンが豊富 |
| オリックス銀行 | 信託銀行系 | 対象エリアが広く、実績が豊富 |
| 関西みらい銀行 | 地方銀行 | 関西エリアに強く、地域密着 |
| 徳島大正銀行 | 地方銀行 | 都市部の一棟物件にも積極的 |
| 近畿産業信用組合 | 信用組合 | 柔軟な個別対応と独自の審査 |
| 東京スター銀行 | 第二地方銀行 | 商品の独自性とカスタマイズ性 |
| SBJ銀行 | 外資系銀行 | 審査スピードが速く、一棟も対応 |
| 楽天銀行 | ネット銀行 | 手続きの利便性と透明な金利 |
| 神奈川銀行 | 地方銀行 | 神奈川エリアの物件に強い |
| SBI新生アセットファイナンス | ノンバンク | 高度な専門性と大規模案件への対応 |
| クレディセゾン | ノンバンク | 多角的な評価と幅広い融資枠 |
ジャックス：提携ローンに強い
ジャックスは、不動産会社と提携して融資を提供する「提携ローン」に強みを持っています。信販会社としてのノウハウを活かし、会社員の方でも比較的スムーズに手続きが進められるのが特徴です。
主に区分マンション投資を中心に、多くの投資家に利用されています。
オリックス銀行：審査が柔軟
オリックス銀行は、不動産投資ローンにおいて非常に高い知名度を誇ります。対象エリアが広く、個人の属性や物件の条件に対して柔軟な審査を行うことで知られています。
特に首都圏や近畿圏のワンルームマンションや一棟投資において、有力な選択肢となります。
関西みらい銀行：地域密着型の対応
関西みらい銀行は、関西圏を中心に地域に根ざした融資を行っています。地元の不動産市場に精通しており、地域特有の物件事情を考慮した丁寧な審査が期待できます。関西エリアで投資を検討している方にとっては、心強い味方となります。
徳島大正銀行：広域的な融資に対応
徳島大正銀行は、四国を拠点としながらも、大阪や東京などの都市部でも融資を展開している地方銀行です。地方銀行ならではの機動力を活かした対応が特徴で、不動産融資に積極的な姿勢が評価されてきました。
ただし、2025年4月時点では支店方針により一棟アパート・一棟マンションへの融資取り組みは停止し、区分マンションのみの取り扱いとなっているため、最新の融資方針を事前に確認してください。
近畿産業信用組合：独自の審査基準
近畿産業信用組合は、信用組合ならではの独自かつきめ細やかな審査基準を持っています。一般的な銀行では融資が難しいケースでも、事業の将来性や個別の事情を汲み取ってくれる場合があります。対面での相談を重視したい方に適しています。
東京スター銀行：ユニークな商品設計
東京スター銀行は、他の銀行とは一線を画すユニークなローン商品を提供しています。例えば、中古物件に対する融資期間の設定や、金利の組み替えなど、投資家のニーズに合わせたカスタマイズ性が高いのが特徴です。
柔軟な発想で資金計画を立てたい方に選ばれています。
SBJ銀行：スピード感ある審査
SBJ銀行は、韓国の新韓金融グループ傘下の外資系銀行で、合理的な審査体制を持つ金融機関です。
区分マンションを中心とした不動産投資ローンに積極的に取り組んでおり、融資対象物件は区分マンションが主体ですが、一棟物件にも対応するケースがあります。
外資系銀行ならではの効率的な審査プロセスが特徴で、スピード感を重視する投資家から選ばれています。
楽天銀行：利便性と金利
楽天銀行は、ネット銀行としての利便性を活かした不動産担保ローンを提供しています。来店不要でオンライン手続きが進められる点が魅力で、透明性の高い金利設定(固定金利 年2.35%～11.11%、2026年1月度適用金利)が特徴です。
楽天グループのサービスとの連携により、普通預金や他サービスで楽天ポイントが貯まる・使えるメリットもあります。ネット銀行ならではの効率的な運営でコストを抑えたい層に選ばれています。
神奈川銀行：地元重視の姿勢
神奈川銀行は、神奈川県内の物件や居住者に対して手厚いサポートを行っています。地元の再開発計画や人口動態を熟知しているため、エリアを絞って投資を行う方には非常に精度の高いアドバイスが期待できます。
地域密着型の堅実な投資を支えてくれます。
SBI新生アセットファイナンス：専門性の高さ
SBI新生アセットファイナンスは、プロフェッショナルな視点での不動産金融サービスを提供しています。特に大規模な投資や、複雑な権利関係が絡む物件など、高い専門性が求められる融資に強みがあります。
資産規模をさらに拡大したい上級者にも対応可能です。
クレディセゾン：幅広い融資枠
クレディセゾンは、セゾングループのネットワークを活かし、不動産投資においても多様な融資枠を設けています。ノンバンクならではのスピード感と、個人の属性を多角的に評価する姿勢が特徴です。
セカンドハウスや投資用物件など、幅広い目的で活用されています。
不動産投資ローンの審査で重要視される内容
融資を申し込む際、金融機関がどのようなポイントをチェックしているのかを知っておけば、審査通過率を高められます。審査の基準は大きく分けて「個人の属性」と「物件の評価」の2軸に集約されます。
審査で見られる主要な項目を以下の表にまとめました。
| 審査のカテゴリー | チェックされる具体的な項目 |
|---|---|
| 属性（個人の信用） | 年収 勤務先 勤続年数 金融資産 既存負債 信用履歴 |
| 物件（担保価値） | 所在地 築年数 構造 土地面積 権利関係 用途地域 |
| 収益性（返済能力） | 現行賃料 空室率 維持管理費 利回り 周辺の需要 |
借入主の個人の属性
まず確認されるのは、借りる方本人の信頼性です。年収の金額はもちろんですが、それ以上に「安定性」が重視されます。
公務員や上場企業の会社員が有利とされるのは、給与収入が途絶えるリスクが低いと判断されるためです。また、過去にクレジットカードの支払遅延がないかといった信用情報や、現在の借入状況も厳しくチェックされます。
対象物件の資産価値
次に、融資の担保となる物件そのものの価値が査定されます。もし返済が滞った場合に、物件を売却して債権を回収できるかどうかがポイントです。
具体的には、積算価格（土地と建物の価値を足したもの）や、将来の収益性を評価する収益価格が算出されます。法定耐用年数内であるか、立地条件が良く将来も需要が見込めるかなどが判断材料となります。
賃料収入の安定性
物件が稼ぎ出す「キャッシュフロー」の安定性も重要な評価対象です。近隣の賃料相場と比較して無理のない設定か、修繕計画は適切か、管理会社はどこかといった点が精査されます。
金融機関は、空室率を一定程度見込んだ上でも返済が滞らない計画であることを確認します。
自分に合ったローン会社の選び方3ステップ
多くの選択肢の中から、自分にとって最適なローン会社を選ぶには順序立てた検討が必要です。単に金利が低いという理由だけで選ぶと、融資額が伸びなかったり、審査で時間をロスしたりする可能性があります。
ステップ1：自身の属性を把握しておく
最初に行うべきは、自分自身の立ち位置の客観的な把握です。源泉徴収票や確定申告書を準備し、正確な年収と支出を整理してください。また、現在の金融資産（預貯金や株など）をまとめることで、どれだけの自己資金を投入できるかを明確にします。
自分の属性に強みを持つ会社（例えば、会社員に強いジャックスやオリックス銀行など）を絞り込むための基準となります。
ステップ2：投資目的を明確化しておく
次に、どのような不動産投資を目指すのかを定めます。節税や生命保険代わりとして区分マンションを1戸持つのか、それとも一棟アパートで本格的にキャッシュフローを得たいのかによって、選ぶべき会社は変わります。
一棟物件ならSBJ銀行、地域密着なら関西みらい銀行といったように、目的に応じて相談先を分けるのが賢明です。
ステップ3：複数社に事前相談を行う
最後に、候補となった複数の会社に事前相談や打診を行います。1社だけに絞ってしまうと、その会社の基準に合わなかっただけで投資自体を諦めることになりかねません。
融資条件（金利、期間、自己資金の割合）を比較検討することで、最も収益性を最大化できる会社を見極められます。
理想的なローン会社選びのチェックリストを提示します。
| 確認項目 | チェック内容 |
|---|---|
| 自身の属性 | 年収、勤務先、金融資産は十分か |
| 物件タイプ | 区分マンションか、一棟物件か |
| 投資エリア | 金融機関の融資対象エリア内か |
| 融資条件 | 金利、期間、手数料のバランスは良いか |
| 手続きの速さ | 物件の買い付けに間に合うスピードか |
まとめ
この記事では、不動産投資ローンを取り扱う主要な会社の特徴や審査の基準について解説しました。
- 不動産投資ローンは物件の収益性を重視する仕組みであり、住宅ローンとは審査の観点が異なる。
- ローン会社にはそれぞれ強みがあり、ジャックスやオリックス銀行のような大手から、神奈川銀行や関西みらい銀行のような地域密着型まで、自身の目的や属性に合わせて選ぶことが重要。
- 審査を通すためには個人の属性を整えるとともに、物件の資産価値と収益性を客観的に評価した上で、複数の会社へ相談することが成功への近道。
ご自身の理想とする資産形成を実現するために、最適なローン会社をパートナーとして選び、着実な一歩を踏み出してください。
