不動産投資で収益が発生した場合、確定申告を行い所得税や住民税を正しく納税する義務があります。このとき、一定の条件を満たして「青色申告」を選択すれば、最大65万円の特別控除を受けられるなど、非常に高い節税効果を得られます。
結論から言えば、事業規模（5棟10室以上）で投資を行っている方はもちろん、小規模な投資家であっても10万円の控除が受けられるため、青色申告を選択するのが賢明です。
本記事では、不動産投資で青色申告をするための条件、メリット・デメリット、具体的な手続き方法までを網羅して解説します。
もくじ
不動産投資で青色申告できる条件
不動産投資をしていれば、誰でも青色申告できるわけではありません。青色申告するには、一定の記帳方法や事業規模、さらには税務署への事前届出といった条件をクリアする必要があります。
特に控除額を最大化（55万円・65万円）したい場合には、「5棟10室」と呼ばれる事業的規模の基準を満たさなければなりません。一方で、小規模な副業大家さんであっても、届出さえ出せば10万円の控除を受けることは可能です。
ここからは、青色申告を適用するために知っておくべき必須条件を詳しく見ていきましょう。
青色申告の控除額は3種類
青色申告すると青色申告特別控除を受けられます。控除額は10万円、55万円、65万円の3種類です。
もっとも手軽な「10万円控除」は、事業規模に関わらず簡易帳簿で認められます。一方で「55万円控除」を受けるには、後述する事業的規模（5棟10室基準）を満たし、かつ複式簿記での記帳が必要です。
さらに、e-Taxによる電子申告を行うことで控除額が「65万円」へと引き上げられます。
なお、令和9年分（2027年分）以降は税制改正により、55万円控除が廃止され、紙での申告の場合は10万円控除のみとなる予定です。また、優良な電子帳簿保存とe-Tax申告を行う場合には75万円控除が新設される見込みです。
| 控除額 | 主な要件 | 記帳方法 | 申告方法 |
|---|---|---|---|
|
10万円 |
不動産所得があること | 簡易簿記 | 書面またはe-Tax |
|
55万円 |
事業的規模＋貸借対照表の添付 | 複式簿記 | 書面またはe-Tax |
|
65万円 |
55万円の要件＋e-Taxまたは電子帳簿保存 | 複式簿記 | e-Tax |
条件1：事業規模の不動産貸付（5棟10室基準）が行われていること
55万円の控除を受けたいなら、事業規模の不動産貸付をしていなければなりません。国税庁によると、事業規模の不動産貸付として判断するおおよその基準は以下の通りです。
- アパート、マンション：10室以上
- 戸建て：5棟以上
不動産投資で貸し出している物件の数が上記の基準を超えているなら、55万円（最大65万円）の控除を受けられます。青色申告で10万円の控除を受けるときは、事業規模の不動産貸付という条件は適用されません。
事業規模に満たなくても、青色申告するメリットがあります。
条件2：複式簿記を行うこと
55万円（最大65万円）の控除を受けるには、複式簿記で帳簿を付けなければなりません。複式簿記は金銭の出入りと資産の増減をセットで記載する方法です。確定申告するときには、複式簿記による記帳に基づいて作成した以下の書類を税務署に提出します。
- 貸借対照表：資産と負債のバランスを記載したもの
- 損益計算書：収益・費用・利益を一覧で記したもの
複式簿記は単式簿記に比べて複雑ですが、55万円の控除を受ける条件のひとつなので、きちんと勉強しましょう。
なお、令和9年分（2027年分）以降は税制改正により、55万円控除が廃止され、複式簿記で記帳しても紙で申告する場合は10万円控除のみとなります。65万円控除を受けるには複式簿記に加えてe-Tax申告が必須となります。
近年はクラウド会計ソフトを利用することで、初心者でも比較的容易に複式簿記の帳簿作成が可能になっています。
青色申告承認申請書の提出も必要
青色申告をしたいときは、事前に青色申告承認申請書を提出しなければなりません。提出先は納税地を所轄する税務署で、提出期限は以下の通りです。
- 青色申告をしようとする年の3月15日まで
- 事業を開始した日から2か月以内（1月16日以降に事業を開始した場合）
期限内に青色申告承認申請書を提出しなかった場合は、その年は青色申告できません。白色申告しなければならず、青色申告特別控除によるメリットを受けられないので注意しましょう。
青色申告の具体的なやり方・必要書類
青色申告をスムーズに進めるためには、事前の準備とフローを正しく把握しておく必要があります。確定申告期間になってから慌てないよう、以下の3つのステップを確認しておきましょう。
開業届と青色申告承認申請書を提出する
まずは、税務署に対して「不動産賃貸業を始めたこと」と「青色申告をすること」を宣言しなければなりません。「個人事業の開業・廃業等届出書」と「所得税の青色申告承認申請書」を納税地の税務署に提出してください。
窓口提出のほか、郵送やマイナンバーカードを利用したe-Taxでの提出も可能です。
日々の帳簿付けと領収書の整理を行う
申告の根拠となる日々の取引を記録します。具体的には、毎月の家賃収入、修繕費、管理委託料、ローンの支払いなどを日付順に記帳していきます。
領収書やレシートは、後で見返せるように月別や科目別に整理して保管しておくと、確定申告時の作業がスムーズです。
確定申告書と青色申告決算書を作成する
年間の収支をまとめた「青色申告決算書」を作成し、それをもとに「確定申告書」を作成します。65万円控除を受ける場合は、貸借対照表の作成が必須です。
クラウド会計ソフトを利用すれば、これまでの記帳データから自動的にこれらの書類を作成できるため、計算ミスを防げます。
青色申告と白色申告の違いとは？
不動産投資の確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類がありますが、その差は歴然です。白色申告は事前届出が不要で記帳が楽という利点があるものの、節税メリットはほとんどありません。
一方、青色申告は事前の届出や複式簿記の手間がかかりますが、それに見合う多大な税制優遇が用意されています。
| 比較項目 | 青色申告（65万円控除） | 白色申告 |
|---|---|---|
| 事前届出 | 必要 | 不要 |
| 特別控除 | 最大65万円 | なし |
| 記帳方法 | 複式簿記 | 簡易簿記 |
| 家族への給与 | 全額経費（要届出） | 一定額のみ控除 |
| 赤字の繰越 | 3年間可能 | 不可 |
| 貸倒引当金 | 計上可能 | 不可（原則） |
このように、不動産所得が赤字になった場合や、家族に管理を手伝ってもらっている場合には、青色申告のメリットがさらに大きくなります。
不動産投資を青色申告するメリット
不動産投資において、青色申告を選択する最大の魅力は「圧倒的な節税力」にあります。単に所得から一定額を差し引けるだけでなく、事業としての持続性を高めるための優遇措置が豊富に用意されているからです。
例えば、最大65万円の控除を適用すれば、所得税だけでなく住民税の負担も大きく軽減できます。また、家族への給与を経費化したり、将来の損失に備えた引当金を計上したりすることも可能です。
さらに、万が一の赤字を翌年以降に繰り越せる制度は、修繕費などが重なる年がある不動産投資家にとって非常に強力な武器となります。それぞれのメリットを深掘りしていきましょう。
メリット1：青色申告特別控除の額が大きい
青色申告特別控除として、10万円・55万円・65万円のいずれかの控除を受けられます。所得額から直接控除され、その分納める税額が少なくなるでしょう。
白色申告ではこれらの控除を受けられず、税額が多くなります。青色申告は、白色申告に比べて節税効果が高いのが大きなメリットです。
メリット2：事業専従者の給与上限にを経費にできる
青色申告をしている方が事業専従者（生計を共にする親族）に給与を支払うと、青色申告専従者給与として控除（経費計上）できます。青色事業専従者給与として認められる要件は次の通りです。
- 給与を支払った相手が青色事業専従者である
- 青色事業専従者給与に関する届出書を作成し、納税地を所轄する税務署に提出している
- 届出書に記載した方法および金額の範囲内で支払う
- 事業規模に見合った額である
白色申告でも事業専従者控除が認められますが、配偶者は86万円、配偶者以外は50万円までです。青色申告にすると適正な範囲内であれば全額を経費にできるため、節税効果を高められます。
メリット3：一括評価の貸倒引当金を計上できる
貸倒引当金とは、事業で発生した売掛金や貸付金の貸倒れが発生した際の損失見込額をあらかじめ経費として計上する方法です。貸倒引当金を計算する方法には、以下の2種類があります。
- 一括評価：年末時点における貸金の帳簿価額合計額を算出し、その5.5%以下の金額を貸倒引当金勘定に繰り入れる
- 個別評価：破産手続開始の申し立てをした取引先、債務超過が継続していて好転する見通しがない取引先などに係る損失見込額を個別に貸倒引当金勘定に繰り入れる
これらのうち個別評価による貸倒引当金の計上は白色申告でも可能ですが、一括評価による貸倒引当金の計上ができるのは青色申告のみのメリットです。
メリット4：赤字を3年間繰り越しできる
不動産所得で損失が発生したときには、損益通算して事業所得・譲渡所得・山林所得から損失額を控除できます。
青色申告している事業者に損益通算しても控除しきれない損失が発生している場合は、その損失を3年間繰越し可能です。翌年以降に利益が出ても、繰り越した損失を控除して課税所得を減らせます。
白色申告している事業者は利用できない制度なので、不動産投資によって損失が発生したときにも青色申告のメリットを享受できるでしょう。
青色申告の注意点
青色申告には多大なメリットがある一方で、いくつか把握しておくべき注意点も存在します。特に事務的な負担については、事前に対策を立てておくことが重要です。
これらを怠ると、せっかくの優遇措置が受けられないだけでなく、税務調査の際に不利な扱いを受ける可能性もあります。ここでは、記帳の手間や届出の期限、証憑の保管義務といった、青色申告を継続する上で守るべきルールについて解説します。
複式簿記による記帳の手間がかかること
最大65万円の控除を受けるためには、複式簿記という専門的な形式で帳簿を作成しなければなりません。白色申告のような簡易的なメモ程度では認められないため、会計知識がない方にとっては大きな心理的障壁となる場合があります。
ただし、現在は「マネーフォワードクラウド 確定申告」や「freee」といったクラウド会計ソフトが普及しており、銀行口座やクレジットカードとの連携により、自動で複式簿記の仕訳を行ってくれます。
こうしたツールを活用すれば、事務負担は大幅に軽減可能です。
前年3月15日までに届け出ること
青色申告するには、青色申告したい年の当年3月15日までに青色申告承認申請手続きをしなければなりません。期限までに青色申告承認申請書を作成して納税地を所轄する税務署に提出する必要があるので、忘れずに提出しましょう。
例外として1月16日以降に事業を開始した方は、事業を開始した日から2か月以内に届け出れば青色申告できます。最初から事業規模で不動産投資する方は、開業届と同時に青色申告承認申請書を提出するのがおすすめです。
領収書やレシートを保管すること
経費を支出した際には、領収書やレシートをきちんと保管しましょう。確定申告時に提出する必要はありませんが、7年間の保管義務があります。他にも、帳簿や決算関係書類、現金預金取引等関係書類も7年間保管しなければなりません。
領収書やレシートは税務調査が実施された際などに提示する必要があるため、紛失しないように確実に保管しましょう。感熱紙タイプなど、長期保存すると印字が消える可能性があるものはコピーを取っておきます。
不動産所得の出し方を確認しておくこと
不動産所得をどのように算出するかもきちんとチェックし、正確な金額を把握できるようにしましょう。算出に用いる計算式は以下の通りです。
総収入金額-必要経費=不動産所得
総収入金額には賃料の他に、管理費や共益費、賃借人の債務不履行などによって返還しないことになった敷金などが含まれます。礼金や更新料を徴収するときには、これらも忘れずに計上しましょう。
不動産投資の青色申告で計上できる経費
不動産投資において、手元に残る現金を増やすためには「経費」の正しい理解が不可欠です。売上から差し引ける経費が多いほど、課税対象となる所得が減り、結果として納税額が安くなるからです。
経費として認められるのは、あくまで「不動産事業に関連する支出」に限られます。固定資産税などの公租公課から、管理会社に支払う委託料、さらには現地確認のための交通費まで、幅広く認められています。
計上漏れを防ぐために、どのような費用が経費に該当するのか、代表的な項目を整理しておきましょう。
1. 税金（固定資産税など）
投資用不動産を購入した際には不動産取得税や登録免許税が、所有している間は固定資産税や都市計画税が課税されます。投資用不動産に対して課されるこれらの税金は、いずれも経費計上可能です。売買契約書に貼付する収入印紙代（印紙税）も経費計上できます。
2. 保険料（火災保険など）
投資用不動産を所有するなら、賃貸オーナー向けの火災保険への加入が必要です。想定されるリスクによっては地震保険にセットで加入したり、特約をつけたりします。これらの保険料は経費に計上可能です。
3. 管理会社への手数料
物件の管理を自身でするのは難しく、一般的には管理業務を賃貸管理会社に委託します。賃貸管理会社に委託する業務は、物件の清掃や賃料の徴収などさまざまです。
これらの業務を委託すると、業務委託料などの手数料を支払わなければなりません。賃貸管理会社に支払う業務委託料は投資用不動産を管理・運営するのに必要なコストとして認められ、経費に計上可能です。
4. 税理士・司法書士への報酬
購入した不動産の登記を司法書士に依頼したとき、あるいは帳簿の作成や確定申告などの税務を税理士に依頼したときは、依頼した司法書士や税理士に報酬を支払います。これらの報酬も不動産投資にかかったコストであり、経費に計上可能です。
5. 修繕にかかる費用
物件を所有していると、入居者が退去した後のハウスクリーニングや設備の交換、壁紙や床の張り替えなどの修繕が発生します。1棟マンションや戸建てを所有しているなら、定期的に屋上防水工事や外壁の修繕も必要です。
区分所有マンションなら、修繕積立金として大規模修繕の費用を負担します。これらの修繕に関する費用は経費になるので、忘れずに計上しましょう。
例外として、居住水準や機能を向上させる目的で設備を交換したときは一括で経費計上できません。この場合は固定資産として、耐用年数に応じて減価償却することになります。
6. ローンの金利
不動産投資ローン（アパートローン）を利用して物件を購入する場合、融資を受けた金融機関に対して利息を支払います。支払った利息は経費に計上できますが、以下のポイントに注意が必要です。
- 経費計上できるのは利息部分のみ
- 建物を購入するために組んだローンの利息は損益通算可能
- 土地を購入するために組んだローンの利息は損益通算不可
投資用不動産を購入したときは、建物分と土地分で分けてそれぞれの利息を算出しなければなりません。いずれも経費計上は可能ですが、損益通算の可否が異なります。
7. 減価償却費
建物の購入にかかった費用は一括で経費計上せず、法定耐用年数に応じて減価償却費として計上しなければなりません。法定耐用年数は不動産の構造によって異なり、住宅用の建物では以下の通りです。
- 木造：22年
- RC造：47年
- 石造：38年
毎年少しずつ経費に計上する仕組みになっており、長期に渡って節税効果を得られます。中古物件を購入した際には別途耐用年数を求めなければならないため、注意しましょう。
8. 交通費など
物件を視察したり、トラブル対応で現地に行ったりする際には交通費がかかります。これらの交通費も必要経費として認められるので、忘れずに計上しましょう。他にも、税金や不動産投資に関する本を購入した際の書籍代も計上可能です。
不動産投資の青色申告で計上できない経費
不動産投資で青色申告するときには、経費計上できない費用についても覚えておく必要があります。不動産投資に直接関係ない費用は経費計上不可です。以下の税金も計上できません。
- 住民税（区市町村民税・都民税・道府県民税）
- 所得税
これらの税金は個人の所得に対して課税され、事業に対して課税されるものではないので経費計上不可です。
また、私的な会食費や住宅ローンの元金返済部分なども経費には含まれません。公私の区別を明確にすることが、健全な賃貸経営の第一歩です。
まとめ
不動産投資を始めるなら、青色申告などのお得な申告方法についてきちんと理解しましょう。正しく節税すれば手元に残る資金を増やし、より効率的に運用できます。
不動産投資における青色申告の重要ポイントを振り返ります。
- 最大65万円の控除には「5棟10室」の事業規模と複式簿記、e-Taxが必要
- 青色申告なら家族への給与を全額経費にでき、節税効果を最大化できる
- 発生した損失（赤字）を最大3年間繰り越し、将来の利益から差し引ける
- 適用を受けるには、その年の3月15日までに税務署へ承認申請書を提出する
納税について正しい情報を入手し、不動産投資を成功させるには、税務を含めたさまざまな観点から専門家のサポートを受けるのがおすすめです。
もし事務負担が重いと感じる場合は、会計ソフトの導入や税理士への相談を検討し、賢く節税を最大化してください。
