オフィス賃料相場を東京の主要エリアごとに徹底解説！ 2026年最新の坪単価目安を紹介

東京でのオフィス移転を検討する際、最も大きな懸念事項となるのが賃料相場です。特に2026年現在の東京都心では、エリアやビルのスペックによって賃料に大きな開きが生じています。
この記事では、経営者や総務担当者の方が、根拠を持って移転予算を策定できるように、東京のオフィス賃料相場の最新動向と主要エリア別の坪単価目安を詳しく解説します。
読み終わる頃には、自社が選ぶべきエリアと、そこでの適正なコスト感が明確にイメージできるようになります。

東京のオフィス賃料相場の推移

2026年現在の東京におけるオフィス賃料相場は、パンデミック以降の働き方の変化を経て、賃料急上昇期に入っています。
出社回帰が本格化し、企業は「単なる作業場」ではなく「価値を創造する場所」としてのオフィスを求めるようになりました。結果、好立地で高スペックなビルへの需要が集中し、空室率が0.9%まで低下し、賃料相場は前年比7.5%増と急上昇しています。

平均坪単価は緩やかに上昇している

東京全体のオフィス平均坪単価は、ここ数年で23カ月連続の上昇を続けています。これは、建築コストの高騰に伴う新築ビルの供給単価上昇と、既存のビルにおける大規模なリニューアル実施が背景にあります。
三鬼商事株式会社が発表している最新のオフィスマーケットデータ（2025年12月時点）によると、都心5区の平均賃料は21,409円/坪（前年同月比+1,113円、前月比+101円）と23カ月連続で上昇しており、急激な下落は見られません。
企業の業績が回復基調にある中で、優秀な人材を確保するために、より魅力的なオフィスを構えようとする投資意欲が賃料を押し上げています。

オフィス需要の二極化が進んでいる

現在の市場における最大の特徴は、需要の二極化が鮮明になっている点です。最新設備を備えた築浅の大規模ビルや、駅から直結している好立地の物件は、高額な賃料であっても高い入居率を維持しています。
一方で、築年数が経過し、耐震性やOAフロアの未整備など設備面で見劣りする物件は、賃料を下げることで入居者を募る状況が続いています。
企業はコスト削減だけを目的にせず、オフィスの質が採用や生産性に与える影響をシステマチックに判断するようになっています。

空室率と賃料相場には相関関係がある

一般的に空室率が5％を下回ると賃料が上昇し、5％を上回ると下落に転じると言われていますが、現在の東京市場はこの指標が非常に複雑に絡み合っています。特定の人気エリアでは空室がほとんどない一方で、供給過多となっているエリアでは選択肢が豊富にある状態です。

東京主要5区のオフィス賃料相場

東京都心におけるオフィス探しの中心となるのが、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の「都心5区」です。それぞれの区には特徴があり、賃料相場も大きく異なります。
ここからは、各区の最新の坪単価目安を具体的に見ていきます。なお、ここで示す数値は共益費を除いた月額の坪単価目安となります。

数値はあくまで目安であり、物件の具体的な条件によって前後することに注意してください。また、丸の内・大手町などのプレミアムエリアでは坪単価が33,000円～50,000円以上に達する物件もあります。

千代田区の坪単価相場

千代田区は日本の政治・経済の中枢であり、丸の内や大手町といった国内屈指のビジネス街を擁しています。大手企業の本社が集中的に立地しており、ステータス性が最も高いエリアです。
そのため、賃料相場は東京でも最高水準で推移しています。丸の内エリアのハイグレードビルでは坪単価が4万円を超えることも珍しくありませんが、一方で神田周辺まで範囲を広げると、比較的手頃な中小規模の物件を見つけることも可能です。

中央区の坪単価相場

中央区は日本橋や銀座を中心とした歴史ある商業とビジネスの街です。近年は日本橋エリアの再開発が一段落し、最新鋭のオフィスビルが多数供給されました。
賃料相場は都心5区の中で千代田区、渋谷区に次いで3番目に高く、伝統と革新が共存する環境を求める企業に人気があります。
また、八丁堀や茅場町といったエリアは、証券会社や物流関連の企業が多く、都心5区の中では比較的コストパフォーマンスに優れた物件が見つかりやすいという特徴があります。

港区の坪単価相場

港区は虎ノ門、赤坂、六本木といった国際色豊かなビジネス拠点が多く存在します。特に虎ノ門・麻布台エリアの再開発により、超高層ビルが次々と誕生しており、外資系企業やIT大手からの需要が非常に強くなっています。
エリア内での賃料格差が激しく、新橋周辺の築古ビルと六本木の最新ビルでは、坪単価で2倍以上の差が出ることもあります。自社のブランディングと予算のバランスを最も考慮すべきエリアと言えます。

新宿区の坪単価相場

新宿区は世界最大の乗降客数を誇る新宿駅を中心に、西新宿の超高層ビル群がビジネスの核となっています。大規模なオフィス供給が安定しており、坪単価の幅も広いため、多くの企業にとって検討しやすいエリアです。
西新宿エリアは築年数が経過したビルが多いため、設備が充実していても周辺の最新ビルよりは賃料が抑えられる傾向にあります。一方で、新宿三丁目周辺などは商業施設との近接性から、中小規模のオフィス需要が根強く残っています。

渋谷区の坪単価相場

渋谷区は「ビットバレー」とも呼ばれるように、IT企業やスタートアップ、クリエイティブ産業の聖地です。渋谷駅周辺の大規模再開発により、最新のオフィス環境が整ったことで、賃料相場は都心5区の中で最も高い水準まで上昇しました。
若年層の採用に強みがあるため、人材確保を重視する企業からの指名買いが多いのが特徴です。恵比寿や代官山エリアまで含めると、デザイン性の高い小規模オフィスも多く、独自の企業文化を表現したい企業に適しています。

東京でオフィスの賃料を左右する主な要因

東京のオフィス賃料は、単にエリアだけで決まるわけではありません。同じエリア内であっても、複数の要因が組み合わさることで坪単価に数千円から数万円の差が生じます。
予算内で最適な物件を見つけるためには、どのような要素が価格に反映されているのかを理解する必要があります。

築年数による賃料の変動

賃料に最も大きな影響を与える要因の一つが築年数です。新築や築5年以内の物件は、最新の耐震構造や省エネ性能、非接触型のセキュリティシステムを備えているため、賃料は最も高くなります。
一方で、築30年を超える物件は賃料が下がりますが、オーナーがリニューアルを実施している場合は、新築に近い価格で募集されることもあります。耐震補強が済んでいるか、共用部が綺麗に保たれているかが判断の基準となります。

最寄り駅からの徒歩距離

「駅からの距離」は東京のビジネスにおいて決定的な要素です。一般的に、主要駅から徒歩5分以内の物件は価値が落ちにくく、賃料も高く設定されます。
特に雨の日でも濡れずにアクセスできる「駅直結」や「地下通路直結」の物件はプレミアム価格がつきます。逆に駅から10分以上離れると、坪単価は顕著に下がる傾向があります。
従業員の通勤利便性や来客頻度を考慮し、どの程度の距離まで許容できるかを明確にすることがコスト削減の近道です。

ビルのグレードと設備水準

ビルの規模や設備の内容も賃料を左右します。天井高が2.8メートル以上ある開放的なオフィスや、フロアごとの個別空調、十分な電気容量を備えたビルは評価が高くなります。
また、最近ではビル内に共有のラウンジや会議室、屋上庭園があるといった「付帯施設」の充実度も賃料に反映されます。
自社の業務において、24時間有人管理のセキュリティが必要なのか、あるいはシンプルな設備で十分なのかを見極めることで、過剰なスペックへの支払いを防げます。

予算に合わせたオフィス探し3ステップ

オフィス賃料相場を把握した後は、具体的にどのように物件を選定していくべきかを解説します。無計画に物件を探し始めると、予算オーバーや使い勝手の悪さに後悔することになりかねません。
以下の3つのステップを踏むことで、合理的かつスムーズなオフィス選定が可能になります。

順番に進めることで、社内での承認も得やすくなり、契約直前でのトラブルを防げます。

ステップ1：必要な坪数を算出する

まずは自社に必要な面積を正確に把握することから始めます。一般的に、オフィスワーカー1人あたり2坪から4坪が必要と言われており、2019年の実態調査では3.71坪が中央値となっています。
昨今のフリーアドレス導入や共有スペースの重視により、この基準は変化しています。固定席を減らす場合は、1人あたりの坪数を2坪程度に抑えることも可能です。
ただし、会議室の数や受付、休憩スペースの有無によって必要な総面積は大きく変わるため、現状の不満点と今後の人員計画をリストアップしましょう。

ステップ2：総額コストをシミュレーションする

次に、月々の支払い総額をシミュレーションします。募集要項に記載されている「坪単価」の表記方法は物件によって異なり、共益費込みの場合と別途の場合があるため、必ず確認が必要です。
共益費（管理費）は坪あたり2,000円から4,000円程度（賃料の5~10%程度）かかるのが一般的です。さらに、水道光熱費が実費なのか、定額なのかも確認が必要です。
基本賃料、共益費、光熱費、消費税を合算した「毎月の支払総額」が、月間売上のどの程度の割合を占めるかを検討してください。

ステップ3：初期費用を確保する

最後に、入居時にかかる初期費用を計算します。東京のオフィス契約において最も特徴的なのが「保証金（敷金）」の高さです。
小規模オフィス（1040坪）では賃料の36ヶ月分、50坪以上の大規模オフィスや大手デベロッパー物件では賃料の612ヶ月分を預け入れる必要があります。
これに加えて、前家賃、仲介手数料、火災保険料、そして内装工事費や引越し代がかかります。内装工事はスケルトン物件の場合、坪あたり30万円から50万円程度が相場ですが、一般的なオフィスでは坪あたり10万円30万円程度です。
キャッシュフローに無理がないか、移転時期から逆算して資金を確保しておく必要があります。

東京のオフィス賃料を抑えるための交渉ポイント

提示されている坪単価が予算を少し上回っている場合でも、交渉次第で実質的な支払額を抑えられる可能性があります。
東京のオフィス市場では、単純な賃料の値引きだけでなく、契約条件を工夫することでオーナー側のメリットと入居者側のコスト削減を両立させることが一般的です。ここでは、実務でよく使われる3つの交渉手法を詳しく解説します。

ポイント1：フリーレントの適用を交渉する

フリーレントとは、入居後の一定期間の賃料を無料にする契約形態のことです。東京のオフィス契約では、1ヶ月から6ヶ月程度のフリーレントが設定されることが多く、移転初期の二重家賃負担を軽減できます。
オーナー側にとっても、坪単価（名目賃料）を下げることなく実質的な賃料を調整できるため、比較的応じてもらいやすい交渉事です。特に、空室期間が長引いている物件や、大規模なビルでの募集において有効な手段となります。

ポイント2：定期借家契約の活用を検討する

契約形態を「普通借家契約」から「定期借家契約」に変更することで、賃料を低く抑えられる場合があります。定期借家契約は、契約期間の満了によって原則として契約が終了し、更新がない契約です。
オーナーにとっては将来の建て替え計画が立てやすく、優良なテナントを確保しやすいため、普通借家契約よりも賃料が割安に設定されるケースが見られます。再契約が可能な条項を含めることで、長期入居のリスクを抑えつつコスト削減が可能です。

ポイント3：現状有姿での入居をオーナー側に提案する

通常、オフィスビルは前入居者の内装を撤去した「スケルトン」の状態で引き渡されますが、あえてそのままの状態で入居する「現状有姿（げんじょうありのまま）」での契約を提案することも一つの手です。
オーナー側は原状回復費用の負担を減らせ、その分を賃料の引き下げや初期費用の減額として還元してもらえる可能性があります。
特にデザイン性の高い内装が残っている場合、自社の内装工事費も大幅に削減できるため、二重のコストメリットを享受できます。
交渉を行う際は、単に「安くしてほしい」と伝えるのではなく、自社の事業計画や入居意欲を誠実に伝えることが、良い条件を引き出すためのポイントとなります。

まとめ

この記事では、2026年最新の東京におけるオフィス賃料相場と、背景にある市場動向を解説しました。

• 東京のオフィス賃料は高スペック物件を中心に上昇傾向にあり、エリアやビルの質による二極化が鮮明になっている。
• 都心5区の中でも千代田区や港区は高いステータス性を誇る一方、新宿区や中央区の一部ではコストパフォーマンスに優れた物件に出会える可能性がある。
• 移転を成功させるためには、坪単価だけでなく共益費や初期費用を含めた総額でのシミュレーションと、自社に必要な条件の優先順位付けが必要。

東京の活発なビジネス環境の中で、自社の成長を加速させる最適なオフィス選びを実現するために、この記事で紹介した相場観をぜひお役立てください。