不動産投資を始めたばかりの方にとって、避けて通れないのが「確定申告」です。家賃収入などの所得が一定額を超えると申告の義務が生じますが、適切に行えば「損益通算」によって所得税の還付を受けられる大きなメリットもあります。
2026年（令和8年）現在、確定申告の手続きはデジタル化が進み、スマートフォンやPCから簡単に行えるようになっています。しかし、必要書類の不備や経費の計上漏れがあると、本来受けられるはずの節税メリットを逃してしまうかもしれません。
本記事では、不動産投資の確定申告が必要な条件から、必要書類、具体的な書き方、そして最大65万円の控除を受けるための青色申告の活用術まで網羅的に解説します。
もくじ
不動産投資で確定申告が必要なケースとは？
不動産投資を行っているすべての人が確定申告をしなければならないわけではありません。しかし、多くのオーナーにとって確定申告は「納税義務を果たすため」だけでなく「払いすぎた税金を取り戻すため」に重要な手続きとなります。
まずは、自分が申告対象であるかどうかを確認しましょう。ここでは、確定申告が必要な具体的な2つのケースについて詳しく解説します。
不動産所得が年間20万円を超える場合
会社員などの給与所得がある方の場合、不動産所得（家賃収入から経費を差し引いた金額）が年間で20万円を超えると、所得税の確定申告を行う義務が生じます。
ここで注意が必要なのは、「家賃収入」そのものではなく、管理費や固定資産税、減価償却費などの「経費」を差し引いた後の「所得」で判定するという点です。
もし所得が20万円以下であれば所得税の申告は不要ですが、住民税については所得の多寡にかかわらず申告が必要になる場合があるため、お住まいの自治体のルールを確認しておきましょう。
また、医療費控除やふるさと納税などで確定申告を行う場合は、不動産所得が20万円以下であっても併せて申告する必要があります。
不動産所得が赤字で「損益通算」による還付を受けたい場合
不動産所得が赤字（経費が収入を上回る状態）の場合、確定申告は義務ではありませんが、申告を行うことで「還付金」を受け取れる可能性があります。これを「損益通算」と呼びます。
損益通算とは、不動産投資で出た赤字を給与所得など他の所得から差し引くことができる仕組みです。課税対象となる総所得が減るため、既に本業の給与から源泉徴収されている所得税が戻ってきたり、翌年の住民税が安くなったりします。
特に物件を購入した初年度は、不動産取得税や登録免許税などの諸費用がかさみ赤字になりやすいため、義務がなくても申告を行うのが一般的です。
不動産投資における確定申告のやり方
不動産投資を行うのであれば、確定申告は避けることのできない要素です。特に会社勤めの方は、ほとんどの税金の納付を会社が代行してくれるので、確定申告と言われてもピンと来ないかもしれません。しかし、確定申告を正しく理解して行えば、自分に有利に働かせることも可能になります。まずは、確定申告の大まかな流れを把握しておきましょう。
確定申告に必要な書類
確定申告の際には、さまざまな書類が必要です。確定申告時に慌てないよう、事前に把握をして用意をすることが重要です。
確定申告は、「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。どちらで申告するかによっても必要書類が変わりますので注意しましょう。以下に確定申告の際に必要な書類を挙げますので、確実に用意するようにしてください。
【白色申告の場合】
- 確定申告書B
- 収支内訳表
- 各種控除の証明書類（保険料、医療費など）
収支内訳表と医療費控除明細書などの書類は、国税庁のサイトから簡単にダウンロードできますので、税務署にもらいにいくよりも手軽で便利です。
【青色申告の場合】
- 不動産売買契約書
- 譲渡対価証明書
- 家賃送金明細書
- 賃貸契約書
- 売渡清算書
- 税金の納付書
- 保険料証明書
- ローン支払い明細書
- 修繕積立金・管理費明細書
会社員で給与所得がある方は、源泉徴収票も必要となります。
確定申告を行う時期
確定申告を行う時期は決まっています。基本的には、2月16日から3月15日の1ヵ月間が申告書の提出期間です。申告書は、前年の1月1日から12月31日までに発生した収入や支出をまとめて提出します。税務署は、受理した申告書によって税金額を決定したり、還付の手続きを行ったりします。
3月にもなると、税務署は相談者でいっぱいになります。相談に時間を要することも考えられるので、なるべく2月下旬頃までに申告を済ませてしまうのがおすすめです。また、今では申告書を郵送で送付したり、「e-tax」を利用してネット上で申告ができたりもします。自分の行いやすい方法で申告を行いましょう。
確定申告をしっかりと行わないと、後々ペナルティとして「追加徴税」されてしまう可能性もあります。不動産投資を行う上で、確定申告はなくてならないものと考えておきましょう。
申告書の記入方法
確定申告を行う際は申告書への記入を行う必要があります。以前、申告書には、AとBの2種類がありましたが、令和4年分以降、申告書Aは廃止され、全ての申告者が「確定申告書」という統一の様式を使用することになりました。
書類は、第1表と第2表に分かれています。第1表は、「収入金額」、「所得金額」、「所得から差し引かれる金額（所得控除額）」、「税金の計算（納税額）」を記入していきます。給与所得については会社の源泉徴収票の内容を転記していきましょう。配偶者控除や各種保険の控除なども忘れずに記入するようにします。
次に、第2表への記入を行います。こちらも源泉徴収票の内容を転記していってください。そして、最後に「収支内訳書」（青色申告の場合は「青色申告決算書」）に記入をしていきます。「収入金額」の欄には、前年1月1日から12月31までに発生した家賃や礼金などの収入を記入しましょう。ちなみに、敷金は返金するため記入はしません。
「経費」の欄には、地代家賃や減価償却費など、期間中に発生した経費を記入していきましょう。国税庁のインターネットサイトに説明が載っていますので、記入の前に一度確認しておくことをおすすめします。
確定申告の手順
確定申告をする際の手順は、初めての方だと複雑で分かりにくいものと考えてしまうかもしれません。しかし、流れをしっかりと把握することで頭の中を整理することができ、スムーズな確定申告が可能となります。以下に確定申告の手順を記載しますので、事前に確認を行って計画を立てましょう。
①確定申告に必要となる書類の準備
まずは、確定申告を行う際に必要な書類を全て取り揃えます。一つでも欠けてしまうと申告ができないため非常に重要です。先に解説した書類を全て揃えます。普段から、確定申告に必要な書類は分けて保管しておくようにしましょう。
②申告書の準備
申告書を準備する際は、税務署にもらいに行くか国税庁のインターネットサイトよりダウンロードすることで取得できます。現在はスマートフォンで作成できる専用サイト「確定申告書等作成コーナー」を利用するのが主流です。
③申告書の作成
先に解説を行ったように、不動産投資の場合は確定申告書に記載を行います。第1表と第2表の両方に記載を行いましょう。
④提出書類の確認作業
一通り申告書作成が完了したら確認作業を行いましょう。不備があった場合、修正申告などを行う必要があり、後々手間となります。
⑤確定申告期間中に申告書の提出
2月16日から3月15日の間に提出を行いましょう。提出が遅れた場合、「期限後申告」とされ、無申告加算税、延滞税などが加算されることもあるので注意が必要です。
最大65万円控除！青色申告で節税するポイント
不動産投資の利益を最大化するためには、青色申告の活用が欠かせません。青色申告は白色申告に比べて帳簿付けの手間はかかりますが、それを補って余りある大きな税務上のメリットがあります。
ここでは、青色申告のメリットや、最大の控除額である65万円を受けるための条件について解説します。
不動産投資の確定申告で利用したい青色申告
確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。白色申告は、複雑な帳簿付けをしなくても良いので簡単ではありますが、節税メリットとしては青色申告よりも劣ります。
青色申告は白色申告よりも節税効果が高くなるのです。不動産投資を行うのであれば、青色申告での確定申告を検討するのがおすすめです。
青色申告のメリット・デメリット
青色申告のメリットは、白色申告よりも高い節税効果が期待できることです。青色申告を行うことで「特別控除」を受けられます。これは、最大で65万円もの控除を受けられるので、非常に節税効果が高いと言えます。
また、従業員に支払った給与を「費用」として計上できるのも大きなポイントです。白色申告の場合よりも多くの費用を計上できることになり、いかに節税効果があるか分かります。
青色申告にするデメリットとしては、白色申告よりも手間がかかってしまうことです。青色申告を行う場合は、「正規の簿記」で帳簿付けを行う必要があります。
「企業会計原則」の原則の一つとして、正確な帳簿付けをすることが定められているのです。この原則に基づき、青色申告では「複式簿記」を採用することが一般的となっています。
e-Tax利用で最大65万円の特別控除を受ける条件
青色申告特別控除の額は、申告の方法や事業の規模によって「10万円」「55万円」「65万円」の3段階に分かれています。最大の「65万円控除」を受けるためには、以下の条件をすべて満たす必要があります。
- 不動産貸付が「事業的規模」であること（原則として5棟または10室以上）
- 複式簿記で帳簿を作成していること
- 期限内に確定申告書および青色申告決算書を提出すること
- e-Tax（電子申告）を利用して申告すること、または電子帳簿保存を行っていること
事業的規模に満たない場合でも、複式簿記等の条件を満たせば「10万円控除」が受けられます。まずはe-Taxを利用できる環境を整えることが、節税の第一歩となります。
青色申告の申請方法
青色申告を行う場合には、所定の手続きを事前に行う必要があります。定められた期日までに「所得税の青色申告承認申請書」を管轄する税務署に届け出なければなりません。
期日は基本的に青色申告を行う年の3月15日までとなっていますが、毎年1月16日以降に新規開業する場合は、開業日から2ヵ月以内となるので注意してください。
申請書には、住所や氏名などの個人情報や、青色申告を受ける時期、事業の種類や情報、使用する会計処理（複式簿記や簡易簿記）などの情報を記入する必要があります。
青色申告を受ける時期については、基本的に3月15日までの提出であれば、その年から青色申告で確定申告を行うことが可能です。
期日に間に合っているにもかかわらず、「今年は無理だ」と勘違いして翌年からの適用とすると損をしてしまうので注意しましょう。
不動産投資の確定申告における節税方法
会社員の方が不動産投資を行えば節税効果を得ることが可能です。しかし、ただ単に投資を行えば節税できるわけではなく、しっかりと条件を満たすことが重要です。基本的な条件としては「経費の計上」と「法人化」の2点がポイントとなります。しっかりと要点を把握して確実な節税を行いましょう。
経費を正しく計上する
節税を行うには、経費を正しく、そしてもらさず計上することが重要です。節税は、給与所得と不動産所得を合算する「損益通算」の仕組みを利用して行います。不動産所得が赤字であれば、その分給与所得が減ることになります。給与所得が減った分、所得税や住民税が低くなるという仕組みです。
不動産所得を赤字とするためには、経費を正しく計上し、費用を増やす必要があります。不動産投資においては、さまざまな経費を費用として計上することが可能です。費用として計上できる主な経費は以下の通りです。
- 管理費
- 修繕費
- 租税公課
- 減価償却費
- 借入利子
- 管理代行手数料
- 保険料（火災や地震）
- その他（通信費や交通費など）
費用として計上できる経費をしっかりと把握しておき、もらさず計上することが節税につながります。
不動産投資で法人化を行う
法人化を行うことで、より一層の節税効果を見込めます。法人は、定められている税率や計上できる経費などが個人と異なります。会社員の方も、不動産投資においては法人化を検討するのがおすすめです。
個人の場合、税金は累進課税であるため、所得が増えるのに比例して税額も多くなっていきます。法人の場合、課税所得が増えたとしても税率は基本的に変わりません。ある程度所得が多くなってきた場合、法人化した方が税金をお得にできる可能性があるのです。
さらに家族を役員とし、家賃収入から報酬を支払えば、1人あたりの課税所得が低くなります。その結果、個人の所得税が下がり、トータルでの税金額を抑えることが可能です。
別事業で赤字が出た場合に不動産所得と合算できるので、全体的な課税所得を減らすこともできます。法人化してさまざまな工夫をすることで、個人事業主の場合よりも節税効果を上げられる可能性があるのです。
不動産投資の確定申告で利用したい青色申告
確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。白色申告は、複雑な帳簿付けをしなくても良いので簡単ではありますが、節税メリットとしては青色申告よりも劣ります。青色申告は白色申告よりも節税効果が高くなるのです。不動産投資を行うのであれば、青色申告での確定申告を検討するのがおすすめです。
青色申告のメリット・デメリット
青色申告のメリットは、白色申告よりも高い節税効果が期待できることです。青色申告を行うことで「特別控除」を受けられます。これは、最大で65万円もの控除を受けられるので、非常に節税効果が高いと言えます。
また、従業員に支払った給与を「費用」として計上できるのも大きなポイントです。白色申告の場合よりも多くの費用を計上できることになり、いかに節税効果があるか分かります。
青色申告にするデメリットとしては、白色申告よりも手間がかかってしまうことです。青色申告を行う場合は、「正規の簿記」で帳簿付けを行う必要があります。「企業会計原則」の原則の一つとして、正確な帳簿付けをすることが定められているのです。この原則に基づき、青色申告では「複式簿記」を採用することが一般的となっています。
青色申告を利用するための条件
青色申告を利用するためには定められた条件をクリアする必要があります。まず、「事業所得」、「山林所得」、「不動産所得」のいずれかの所得がないと利用することはできません。
事業所得とは、小売りやサービス、漁業や農業などによる所得を指します。山林所得は、山林を伐採してからの譲渡、立木のままで譲渡して得た所得のことです。
不動産投資に関わるのは不動産所得です。その名の通り、アパートやマンションの家賃収入などを指します。不動産投資により家賃収入などがある方は必然的に青色申告を行える条件を満たしていることとなります。
ただし、あくまでも青色申告ができる条件を満たしている、というだけです。規定に従って正しく帳簿付けを行い、申告書の提出を行わなければ、青色申告での確定申告はできませんので注意しましょう。
青色申告の申請方法
青色申告を行う場合には、所定の手続きを事前に行う必要があります。定められた期日までに「所得税の青色申告承認申請書」を管轄する税務署に届け出なければなりません。期日は基本的に青色申告を行う年の3月15日までとなっていますが、毎年1月16日以降に新規開業する場合は、開業日から2ヵ月以内となるので注意してください。
申請書には、住所や氏名などの個人情報や、青色申告を受ける時期、事業の種類や情報、使用する会計処理（複式簿記や簡易簿記）などの情報を記入する必要があります。
青色申告を受ける時期については、基本的に3月15日までの提出であれば、その年から青色申告で確定申告を行うことが可能です。期日に間に合っているにもかかわらず、「今年は無理だ」と勘違いして翌年からの適用とすると損をしてしまうので注意しましょう。
不動産投資の確定申告を行うときの注意点
不動産投資を行う場合は細心の注意を払って確定申告を行わないと、後々手間がかかったり損をしたりすることがあります。事前にしっかりと注意点を把握しておき、ミスなく正確な確定申告を行いましょう。確定申告は法律で定められている手続きです。些細な誤りによって思わぬ代償を負ってしまう可能性もあるので、気を引き締めて行いましょう。
申告期限を守る
確定申告は申告期限を守って行う必要があります。基本的に、毎年2月16日から3月15日までの1ヵ月間が申告期間です。定められた申告期限内に申告を行わなかった場合、「無申告加算税」というペナルティの税金が課される恐れがあります。
無申告加算税は、申告する必要のある所得がありながら、確定申告の期限を過ぎても申告が行われなかった場合に発生する税金です。本来申告するべき額が50万円までの場合はその額の15％、50万円を超えた分については20％もの税金を支払う必要があります。
正当な理由があって遅れた場合や、期限後の申告が定められた申告期限から1ヵ月以内であれば課されないこともあるので、申告忘れに気づいたら迅速に対処しましょう。
書類の記入ミスを防ぐ
書類の記入ミスはなくしましょう。もしミスがあった場合、余計な税金を支払う可能性があります。
確定申告書を提出したあと、申告期限内に誤りに気が付いた場合は、新しい申告書を作成して再提出できます。しかし、期限内に申告した額が実際よりも少なかった場合には「過少申告加算税」が発生します。
税額は新たに納める必要のある税金の10％ほどです。新たに支払う税金が、最初に申告した税額と50万円とのいずれか多い金額を超えた場合、超えた額の15％という設定になります。
無申告や所得隠しによるペナルティ（重加算税など）
所得隠しを行っても、すぐに発見されます。所得隠しはいわゆる「脱税」です。悪質と見なされ、重いペナルティを受けることになります。
所得隠しを行った場合、「重加算税」という追加の税金が課されます。事実を隠して税額を実際よりも少なく申告した場合、過少申告加算税に代えて追加納税額の35％という大きな額が加算されます。
所得隠しの事実があり、申告そのものを行わなかった場合は納税額の40％とさらに大きい額を支払う必要があります。所得隠しをしても良いことはありませんので、行わないようにしましょう。
ちなみに期限内に税金を支払わないと「延滞税」が発生するので注意してください。
ポイント1：会社員は住民税の納付で「普通徴収」を選ぶ
副業として不動産投資を行っている会社員の方が最も懸念するのは「会社に不動産所得を知られたくない」という点ではないでしょうか。
不動産投資で利益が出た場合、何も対策をしないと翌年の住民税額が上がり、勤務先の給与計算担当者に副業の存在を推測される可能性があります。
防ぐためには、確定申告書の「住民税に関する事項」の欄で、「自分で納付（普通徴収）」に必ずチェックを入れましょう。不動産所得にかかる住民税の通知が自宅に届くようになり、給与から天引き（特別徴収）されるのを避けられます。
ただし、赤字で損益通算をする場合は住民税が下がるため、完全に隠すことは難しい点に留意してください。
ポイント2：所有する物件を売却した場合は手続きが特殊になるの確定申告
自分が所有する物件を売却した場合は、特殊な申告となります。税金は、給与所得とは区別が行われる「分離課税」となります。
不動産を売却して得られた収入は、「譲渡所得」として計算を行います。譲渡所得は、「譲渡収入額－（取得費用＋譲渡費用）」という計算方法です。不動産を所有していた期間によって税率が変わります。
所有した期間が5年以下の場合は39.63％（所得税30％、復興特別所得税0.63％、住民税9％）、5年超であれば20.315％（所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％）となります。
もし譲渡所得が赤字であった場合は、給与所得との損益通算が可能です。
譲渡所得があった際、確定申告で必要な書類は以下の通りです。
- 取得時の書類
- 譲渡時の書類
- 譲渡所得の内訳書
- 売却不動産の証明書
税理士に依頼するメリットと費用相場の目安
不動産所得の確定申告は自分で行うことも可能ですが、物件数が多い場合や青色申告の複式簿記が難しい場合は、税理士への依頼を検討しましょう。
税理士に依頼する最大のメリットは、正確な申告により過少申告や無申告のリスクをゼロにできることや、最適な節税アドバイスを受けられることです。
不動産投資の確定申告代行の費用相場は、一般的に5万円〜15万円程度です。依頼費用は「経費」として計上できるため、実質的な負担を抑えつつ、自身の時間を本業や物件探しに充てられます。
特に「事業的規模」で経営している方は、税務調査対策も含め、専門家を頼るメリットが大きいと言えるでしょう。
不動産投資の確定申告でよくある質問
不動産投資にかかる税金はどのようなものがありますか？
不動産投資によって得た利益は以下のような計算式で求めることが出来ます。所得税額＝(不動産投資における総収入金額－必要経費)×所得税率－控除額となります。
必要経費が大きければ大きいほど、節税につなげることが出来るといえます。
必要経費の種類はどのようなものがありますか？
必要経費について対象となるものは以下となります。
- 租税公課
- 修繕費
- 減価償却費
- 損害保険料
- 管理費
- 交通費
- 新聞・図書などにかかった費用
確定申告をすることにより受けられる控除はどのようなものがありますか？
控除できる代表的な内容は大きく分けて3つになります。
- 所得控除
- 税額控除
- その他控除(青色申告特別控除、給与所得控除)が対象となります。
確定申告書の提出方法どのようなものがありますか？
一般的な提出方法として３種類となります。
- 直接税務署に持参
- 税務署へ郵送
- e-Tax(イータックス)を利用の３種類が対象になります。
まとめ
不動産投資で確定申告を行う際、ただ普通に確定申告を行うと損をする可能性があります。
不動産投資における確定申告の重要ポイントを振り返ります。
- 年間の不動産所得が20万円を超える場合は確定申告を行う
- 青色申告の特別控除を活用して最大65万円の節税を目指す
- 赤字が出た際は給与所得と損益通算して税金の還付を受ける
- 2月16日から3月15日の申告期限を厳守してペナルティを回避する
- インボイス制度など最新の税制度に合わせた適切な申告を行う
正確な確定申告の手順をマスターして、不動産投資の収益を最大化させましょう。
