公示地価は、国土交通省が調査主体となる公的な土地の価格です。土地の売買をする際の目安として作られました。一方、同じく土地の価格を示す実勢価格とは、不動産市場で実際に取引された土地の価格です。
公示地価はどのようにして決められるのかといった基本的な知識や調べ方、実勢価格との違いについて解説します。不動産売買を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
公示地価の基礎知識
不動産の価格は「一物五価」と呼ばれ、ひとつの土地に対して「公示地価」「実勢価格」「標準価格」「相続税路線価」「固定資産税路線価」の、5つの価格が存在します。
このうち、不動産取引をする際に価格の目安として利用されるのが「公示地価」です。目的や算出方法など、公示地価の基本的な部分を分かりやすく解説します。
専門家が協議して決定する公示地価
公示地価とは、国土交通省が毎年3月に公表する、1月1日時点の1㎡あたりの価格です。調査、評価をする基準点は全国に約26,000地点あり、2,000人を超える不動産鑑定士が評価をして算出します。
不動産鑑定士の評価した地価を土地鑑定委員会で協議して、公的な地価として公表されるのが公示地価です。また、公示地価と似た言葉に「公示価格」があります。公示価格は、国土交通省が管轄する公示地価と、都道府県が管轄する基準地価の総称です。
不動産価格の基準となる公示地価
公示地価は、不動産取引をする際の基準です。たとえば「自分の土地を売りたいけれど、いくらで売れそうなのか」を知りたいときの参考価格として役立ちます。土地の種類には、住宅地、商業地、工業地などがあり、基準価格がなければ取引金額を決められません。
また、相続税評価や固定資産税評価の目安、金融機関の担保評価の指標としても活用されています。
公示地価の算出要素
公示地価を算出する際は、最新の取引事例や土地の将来性、収益性などが要素として盛り込まれます。近隣の再開発計画などは、地価に大きく影響する要素です。
一方、南向きや角地といった土地の特性、土地の所有者の事情などは考慮されません。
不動産取引で必要な公示地価と実勢価格
不動産取引をする際にもっとも重要な情報となる価格。しかし、土地の売買取引をした経験がない場合は、どのくらいの価格をつけるべきなのか判断ができません。
そこで利用されるのが公示地価です。公示地価は、国土交通省のサイトから簡単に調べられます。検索した公示地価から、実勢価格を算出する方法もあわせて紹介するので、土地取引を検討中の方は参考にしてくださいね。
公示地価の調べ方
公示地価は、インターネットで簡単に調べられます。公示地価を調査できるサイトは、国土交通省が運営する「標準値・基準値検索システム」です。
都道府県から順に公示地価を調べたい土地を絞り込んでいくことで確認できます。検索結果が多すぎて分かりにくい場合は、地図の上部にある指定検索を利用しましょう。
公示地価と実勢価格の違い
不動産取引をする際、公示地価以外に参考となる情報として「実勢価格」もあります。実勢価格は、不動産市場で実際に土地の取引をする際につけられた価格です。一般的に実勢価格のほうが、1.1〜1.2倍ほど公示地価よりも高くなります。
実勢価格は公示地価を参考に、土地の売り手と買い手が最終的に合意した金額です。たとえば、売り手が「多少値引きしてもいいから早く売りたい」という場合は価格が下がり、買い手が多く集まったときは上がります。
公示地価を使った実勢価格の算出方法
公示地価を基準とした、実勢価格の算出方法の一例を紹介します。ただし、実勢価格は最終的に当事者双方の意見が反映されるため、あくまでも参考としてください。
まず、国土交通省が運営する「標準値・基準値検索システム」から、調査対象となる土地の公示地価を調べます。その価格に面積を掛けて、さらに1.1倍したものが実勢価格の目安です。土地の条件によってはさらに高額となる場合もあります。
たとえば、公示地価が60,000円/㎡である土地80㎡の実勢価格は、5,280,000円です。
（1.2倍の場合は5,760,000円、1.5倍の場合は7,200,000円）
実勢価格の決定要素や条件は、土地によって大きく異なります。判断できない場合は不動産業者に相談しましょう。
毎年話題になる地価公示
毎年3月になると、テレビやネットで話題になる地価公示。公示地価は土地の動向を把握するだけではなく、日本の経済状況を知るバロメーターでもあります。土地の売買をしていなくても、ぜひ注目してみましょう。
地価公示でとくに注目されるポイントと、近年の状況をご紹介します。
公示地価は上昇傾向
東京、大阪、名古屋の三大都市圏では、商業地、住宅地ともに軒並み公示地価が上昇。しばらく都会から人が離れる傾向でしたが、少しずつ都心回帰が進み始めています。
また、全国平均の公示地価が陰りを見せていたなか、地価上昇を続けていたのが札幌、仙台、広島、福岡です。札幌市では駅前の再開発がおこなわれ、タワーマンションの建設も進んでいます。福岡においても、市内中心部と天神周辺で「天神ビッグバン」と呼ばれる再開発プロジェクトが盛んです。今後も住宅地、商業地ともに地価上昇は続くと予想されます。
公示地価全国最高額は山野楽器
2023年3月に公示された、全国最高額の商業地は山野楽器銀座本店です。17年連続1位の座を保持しています。公示地価は53,800,000円/㎡で前年より1.5%上昇しました。
そのあとを追うのは、同じく銀座の対鶴館ビル46,000,000円/㎡、3位は明治屋銀座ビルで39,500,000円/㎡となっています。
住宅地の公示地価最高額は、東京都港区赤坂1-14-11の5,120,000円/㎡で、6年連続1位です。
【まとめ】公示地価の内容を正しく理解して不動産取引に役立てよう
公示地価は不動産取引をする際の基準価格です。最終的な取引額は売り手と買い手の合意で決まる実勢価格となるものの、土地の価値を客観的に評価するうえで公示地価の把握は欠かせません。公示地価の内容を正しく理解して、適切な不動産取引をおこないましょう。
また、土地売買をしない場合でも、公示地価は経済状況やトレンドを追ううえで重要な指標です。興味のある方は、ぜひ一度国土交通省の「標準値・基準値検索システム」で公示地価を検索してみてくださいね。
