源泉徴収票や住民税の通知を見て、税負担の重さを感じている会社員の方もいるでしょう。不動産投資は節税になると聞く一方、節税にならないという意見もあり、判断に迷う方も少なくないはずです。不動産投資の節税では、減価償却費などで生じた不動産所得の赤字を給与所得と相殺し、所得税や住民税を抑えます。ただし、減る税額は課税所得にかかる税率によって異なり、物件の売却時には譲渡所得税もかかる点に注意が必要です。
本記事では、節税できる仕組みや節税効果が高い人の特徴を解説します。年収別の節税額の目安や節税額を目減りさせる要素、売却時の注意点も取り上げています。
この記事で分かる事
- 減価償却費などで生じた不動産所得の赤字を給与所得と損益通算し、所得税と住民税を抑えられる
- 課税所得が900万円以上など、税率が高い人ほど節税効果が大きい
- 赤字100万円なら、年収800万円で約30万円、年収1,500万円で約44万円の税金が減る
- 土地取得分のローン利息やふるさと納税、住宅ローン控除の影響で、節税額が目減りする場合がある
- 節税効果は徐々に薄れ、キャッシュフローの赤字や売却時の譲渡所得税にも注意が必要になる
不動産投資で節税できる仕組み
不動産投資で節税できるのは、給与などの所得から不動産投資で生じた赤字を差し引けるためです。ここでは、特に重要な役割を果たす「損益通算」と「減価償却費」の仕組みについて、詳しく見ていきましょう。
| 項目 | 概要 | 節税における役割 |
|---|---|---|
| 損益通算 | 複数の所得間で黒字と赤字を相殺する制度 | 不動産所得の赤字を給与所得から差し引く |
| 減価償却費 | 建物の購入費用を複数年に分けて経費にする仕組み | 実際の現金を減らさずに帳簿上の赤字を作る |
| 累進課税 | 所得が多いほど高い税率がかかる仕組み | 所得が下がると、高い税率がかかっていた部分の税金が減る |
赤字を給与と相殺して課税所得を減らす
不動産投資における節税の根幹は「損益通算」です。不動産所得で生じた赤字を、給与所得などの黒字と相殺できる仕組みです。
たとえば、給与所得が1,000万円、不動産所得が200万円の赤字なら、損益通算後の所得は800万円となり、そこから所得控除を差し引いた金額に税金がかかります。家賃収入からローンの利息や管理費などの必要経費を差し引いて赤字になれば、原則としてその赤字を給与所得と相殺できるという合法的なルールです。なお、土地取得分のローン利息にあたる赤字など、相殺できない部分もあります。
減価償却費で帳簿上の利益を圧縮する
損益通算を利用するには不動産所得が赤字である必要がありますが、実際の収益が減ってしまうのは本末転倒でしょう。そこで活躍するのが「減価償却費」です。
建物購入費を一度に経費にせず、国が定めた耐用年数に応じて毎年少しずつ経費計上します。実際に支出はなくとも帳簿上で経費にできるため、手元に現金を残しつつ帳簿上の赤字を作り出しやすくなります。
累進課税の特性を利用して節税額を増やす
日本の所得税は「累進課税制度」を採用しているため、損益通算で所得を下げれば適用される税率自体が下がる可能性があり、高収入の方ほど手取りアップの恩恵を受けやすくなります。
なお、土地は価値が目減りしないとみなされるため、減価償却の対象は建物のみとなります。物件選びの際は、建物価格の割合が高いものを選ぶことで、より多くの減価償却費を計上でき、節税につながるでしょう。
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不動産投資で節税するメリット
ここからは、節税効果が不動産経営や投資家自身の資産形成に、どのような具体的なメリットをもたらすのかを深掘りします。大きなポイントは、手元に残る資金を増やしやすくなり、長期的な資産拡大のスピードを高めることが期待できる点です。
| 運用上の項目 | 節税対策をしていない場合 | 節税対策を行った場合 |
|---|---|---|
| 手元に残る現金 | 税金として多く流出するため資金が少なくなる | 支払う税金が減るためキャッシュフローが潤沢になる |
| リスクへの備え | 資金に余裕がなくなり修繕費などの対応が難しくなる | 手元資金を活用して迅速かつ柔軟にリスク対応ができる |
| 規模拡大の速度 | 自己資金が貯まりにくく次の物件購入まで時間がかかる | 浮いた税金を自己資金に回せるため早期の買い増しが狙える |
メリット1：手元資金を増やして余裕を作れる
不動産投資での節税対策は、毎月のキャッシュフロー改善につながると考えられます。キャッシュフローとは、家賃収入からローンの返済や経費、そして税金を差し引いて最終的に手元に残る現金を指します。
書類上の帳簿では黒字でも、税金の支払いが多ければ手元の現金は減ってしまいます。前述したように、減価償却費などの現金支出を伴わない経費を適切に計上すれば、課税対象となる所得を合法的に抑えられます。
結果として支払う所得税や住民税が減り、銀行口座に残る現金が増えると言えます。手元に資金が残っていれば、空室発生時の収入減にもスムーズに対応できるでしょう。
急な設備の故障といった突発的な修繕費用が発生しても、自己資金から素早く補填できるはずです。
メリット2：浮いた資金で投資規模を拡大できる
不動産投資で節税を行うメリットのひとつは、手元に残った資金を再投資に活用できる点と考えられます。将来に向けて資産を増やす手段のひとつに、二棟目や三棟目と規模を拡大していく方法があります。
新規物件の購入時には、金融機関からの融資を受ける場合でも一定の自己資金を準備しておくのが理想的です。節税で支払いを抑えられれば、浮いた資金を自己資金として蓄積できる可能性があります。
年間数十万円の税金を削減できた場合、数年後に数百万円の頭金として活用できるでしょう。適切な節税は、次の優良物件を手に入れるための資金作りの第一歩です。
メリット3：法人化して高度な税金対策へ移行できる
不動産投資を通じた節税ノウハウの蓄積は、将来的に法人化へ移行する際に役立つ可能性が高いです。個人にかかる税金は累進課税制度であり、所得が増えるほど税率が高くなります（最大約55%に達する）。
不動産管理のための法人を設立して法人税を適用させた場合、税率は一定の範囲内に収まります。初期段階から経費の考え方や税引き後の利益を意識して節税に取り組むことで、運用に対する経験値も養えるでしょう。
個人事業から法人成りという次のステップへ進む適切なタイミングを、見極めやすくなるとも考えられます。法人化して家族を役員にし、役員報酬を支払って所得を分散させるといった、高度な節税スキームも選択可能です。
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不動産投資による節税効果が高い人
不動産投資の節税効果は、現在の収入や将来の目標によって大きく変わります。日本の税制は所得が多い人ほど税率が高くなる仕組みのため、特定の条件を満たす人にとっては大きな恩恵となります。
ここでは、どのような人に効果が高いのかを解説します。
| 効果が高い人の特徴 | 具体的な理由 | 期待できるメリット |
|---|---|---|
| 課税所得900万円以上 | 所得税率が33%以上に跳ね上がるため | 損益通算による還付金が大きくなる |
| 将来の法人化を見据えている | 法人税率の方が個人よりも低くなるケースがあるため | 経費の幅が広がりさらなる節税が可能 |
| 相続税対策を考えている | 不動産は現金よりも相続税評価額が下がるため | 次世代へ資産を 残す際の税負担が減る |
課税される所得金額が900万円以上の人
節税効果が特に大きいのは、課税所得が900万円を超える方と考えられます。日本の累進課税制度では、課税所得900万円を超えると所得税率が一気に33%（住民税と合わせ約43%）に上がります。
社会保険料や控除の額にもよりますが、額面年収1,300万円前後からこのラインに該当しやすくなります。不動産投資の損益通算で課税所得のうち900万円を超える部分を減らせれば、その部分には33%（住民税と合わせ約43%）の税率がかかっているため、大きな節税効果が期待できるでしょう。物件の収支が成り立つことが前提になりますが、高収入の会社員や医師にとって、税負担を抑える手段のひとつになるでしょう。
法人化を見据えている人
将来的に資産管理会社などの法人化を見据える人にも有力な選択肢になるはずです。個人の所得税率は最大45%まで上がりますが、法人税の最高税率は約23%にとどまります。
家賃収入が増え、個人の税率が法人税率を上回る段階で法人を設立すれば、適用税率を抑えられる可能性があります。また、家族への役員報酬や生命保険料なども、要件を満たせば経費として認められる場合があります。法人化の効果は所得の規模や設立・維持のコストによって異なるため、検討する際は税理士に相談することをおすすめします。将来的な規模拡大と法人化を目指している方にとって、大きな節税の土台となるでしょう。
相続税対策を考えている人
次世代へ資産を残す際、現金で保有するよりも不動産として保有する方が、相続税評価額が下がる仕組みになっています。
評価減によって相続時の税負担を軽減できる場合があるため、将来の相続税対策を視野に入れている方にとっても、不動産投資は選択肢のひとつとなるでしょう。具体的な効果は財産の構成によって異なるため、税理士への確認をおすすめします。
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不動産投資関連で節税できる税金の種類
不動産投資によって節税できるのは、毎月給与から引かれている税金だけではありません。
生きている間に支払う税金から、将来家族に資産を残す際にかかる税金まで、さまざまな場面で負担を軽減する効果があります。具体的にどのような税金が対象となるのかを見ていきましょう。
所得税
不動産投資で得た収入から、必要経費を差し引いた金額が不動産所得の金額です。不動産収入が多くても必要経費が多ければ、不動産所得は低くなるので、納めるべき所得税も低くなります。
所得税は、所得が増えるほど税率が上がっていく累進課税方式であることも特徴のひとつです。つまり、不動産投資が順調な利益を上げると、それに伴い所得税率が上がっていくので、納めるべき税金も多くなります。
住民税
住民税は自分が住んでいる地方自治体へ支払う税金です。不動産所得に対しても、住民税は課税されます。住民税には所得割と均等割があり、所得割の標準税率は、都道府県民税が課税所得金額の4%、市町村民税が6%です。
均等割は所得にかかわらず一定額が課される部分で、金額は各地方自治体によって定められています。所得が多い人の方が少ない人よりも納める住民税の金額は高くなります。
固定資産税
固定資産税は、所有している土地や建物に毎年課税される税金で、税額は原則として固定資産税評価額の1.4%（標準税率）です。固定資産税そのものを減らせるわけではありませんが、賃貸用不動産にかかる固定資産税は不動産所得の必要経費にできるため、所得税や住民税の負担軽減につながります。課税対象となる固定資産税評価額は各地方自治体が決定し、市場価格や相場の7割程度とされています。所得の大小に関係なく、建物の規模や地域の相場などをもとに算出されます。固定資産税にあわせて、都市部に物件を所有している場合は都市計画税がかかります。都市計画税の税率は、固定資産税評価額の0.3%です。
個人事業税
不動産投資が一定の規模を超えると、所得税や住民税に加えて個人事業税がかかります。
個人事業税は、都道府県に納める地方税で、所得額の5%程度です。どの程度の規模になると個人事業税が課税されるのかというと、室数が10以上ある共同住宅の場合などです。
所得税や住民税と異なり、個人事業税は必要経費として認められます。適切に計上することで、さらなる税負担の軽減につながります。
消費税
不動産を購入するときは、土地の購入代金に消費税はかかりませんが、建物部分には消費税がかかるのが一般的です。ただし、売主が消費税の課税事業者でない個人の場合は、建物部分にも消費税はかかりません。また、居住用物件の家賃は非課税ですが、オフィスや店舗などの事業用物件の家賃には消費税がかかります。消費税は所得税や住民税のように損益通算で減らせる税金ではないため、節税効果を見込むのではなく、購入時の費用として資金計画に含めておきましょう。
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不動産投資で節税する際の注意点
不動産投資はあくまで事業であり、入居者がいて初めて成り立つものです。節税効果の有効期間や、資金繰りの悪化といった現実的なリスクを理解しておかなければ、結果的に損をしてしまう可能性もあります。
| 注意点とリスク | 発生する理由 | 対策・考え方 |
|---|---|---|
| 節税効果の減少 | 減価償却が終わると経費が減り利益が出るため | 将来の納税資金を準備し、物件の入れ替えも計画しておく |
| キャッシュフローの悪化 | 家賃収入よりもローン返済や維持費が上回るため | 節税は副次的な効果と捉え、毎月の収支を重視する |
| 売却時の譲渡所得税 | 物件を売却して利益が出ると税金がかかるため | 所有期間が5年を超えるまで待って税率を下げる |
節税効果は徐々に減少する
不動産投資による節税効果は永遠に続くわけではありません。これは、経費の大きな割合を占める「減価償却費」の計上期間に限りがあることに起因しています。
建物の構造ごとに定められた法定耐用年数を過ぎると、減価償却費を経費として計上できなくなります。特に中古物件は残りの耐用年数が短いため、数年で償却期間が終了してしまうこともあります。
償却が終わると経費が大きく減って帳簿上は黒字に転じやすくなり、納める税金が増える可能性があります。節税額ばかりに注目せず、将来的な納税資金の準備や物件の入れ替えを計画しておきましょう。
キャッシュフローがマイナスになる可能性がある
節税効果を狙うあまり、毎月の収支がマイナスになる物件を購入してしまうケースも存在します。
帳簿上の赤字を作るために金利の高いローンを組んだり、割高な物件を買ったりすると、家賃収入よりもローン返済額や管理費、修繕費などの支払いが上回ってしまうことも少なくありません。
確定申告で税金が還付されたとしても、毎月の持ち出しがそれ以上に大きければ、むしろ金銭的な負担は増えてしまいます。
不動産投資の本来の目的は資産を増やして豊かな生活を送ることであり、節税は副次的な効果と考えましょう。
売却時に譲渡所得税がかかる
不動産投資では日々の節税だけでなく、最終的に物件を手放す「出口戦略」にかかる税金も考慮するとよいでしょう。物件を売却して利益（譲渡益）が出た場合、譲渡所得税がかかります。
税率は所有期間によって大きく異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の「短期譲渡」であれば約39%、5年を超える「長期譲渡」であれば約20%と、ほぼ倍の差になります。
節税効果が薄れたからといってすぐに売却すると、手元に利益がほとんど残らない可能性があるのです。税率が下がる5年超のタイミングを見計らうなど、売却時期は慎重に見極めましょう。
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【年収別】不動産投資の節税額例
ここでは、扶養控除などを使わない会社員が、不動産所得で100万円の赤字を出した年を前提とした試算を整理します。減る税額は、年収よりも課税所得にかかる税率によって決まります。
| 年収（課税所得の目安） | 赤字100万円で減る税額 |
|---|---|
| 800万円（約430万円） | 約30万円（所得税率20%） |
| 1,500万円（約1,080万円） | 約44万円（所得税率33%） |
| 所得税率10%以下 | 赤字の約20%以下で、売却時の税率を下回る |
年収800万円：赤字の約3割を節税できる
年収800万円の会社員が100万円の赤字を給与所得と相殺すると、所得税と住民税を合わせて約30万円が戻る計算になります。給与所得控除は190万円です。仮に社会保険料を約120万円、基礎控除などを約60万円とすると、課税所得は約430万円になります。課税所得が約430万円の場合は所得税率20%の区分にあたり、復興特別所得税を含めると所得税は約20.4万円減ります。住民税は、所得割10%の分として10万円が減る見込みです。赤字が200万円に増えると、課税所得が330万円を下回ります。下回った部分には10%の税率しかかからないため、減る税額は赤字の額に比例するとは限りません。所得税の分は確定申告による還付、住民税の分は翌年度の税額の減少という形で戻ります。
年収1,500万円：赤字の4割超を節税できる
年収1,500万円の会社員の場合、100万円の赤字で所得税と住民税を合わせて約44万円が減ります。赤字の4割を超える額が戻る計算です。給与所得控除は、上限の195万円が適用されます。社会保険料を約165万円、基礎控除などを約60万円と仮定すると、課税所得は約1,080万円です。所得税率は33%の区分にあたります。復興特別所得税を含めた所得税で約33.7万円、住民税の所得割で10万円が減る見込みです。年収800万円のケースと比べると、同じ赤字でも戻る税額は1.4倍程度になると考えられます。
所得税率10%以下：節税効果が薄く収支を重視する
所得税率が10%以下の人は、保有中に減る税金より売却時にかかる税金のほうが重くなりやすい傾向があります。節税を理由に物件を選ぶ意義は薄れると考えられます。所得税率10%の人が減らせる税金は、復興特別所得税と住民税を含めて赤字の約20.2%です。一方、減価償却で経費にした分は売却時の譲渡益に上乗せされ、所有5年超なら20.315%の税がかかります。保有中に減らした税とほぼ同じ額を、売却時に納め直すことになりかねません。判断材料としては、家賃収入からローン返済と経費を引いた手残りが、毎月プラスになるかどうかを重視するとよいでしょう。
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会社員の節税額を目減りさせる3つの要素
赤字の額に税率をかけた金額が、そのまま節税額になると考える方も少なくないでしょう。しかし、会社員の場合は節税効果を目減りさせる3つの要素が影響する可能性があります。
| 制約 | 節税額への影響 |
|---|---|
| 土地取得分のローン利息 | 赤字のうち土地分の利息は給与所得と相殺できない |
| ふるさと納税の上限 | 所得が下がった分、自己負担2,000円で済む寄附の上限も下がる |
| 住宅ローン控除 | 所得税が減ると控除しきれない額が出る |
土地取得分のローン利息は損益通算できない
不動産所得の赤字のうち、土地を取得するために借りたローンの利息にあたる部分は、給与所得と相殺できません。不動産所得の計算では土地分の利息も経費に含まれますが、損益通算の段階では赤字から除かれます。たとえば赤字が80万円で、うち土地分の利息が30万円なら、給与所得と相殺できるのは50万円にとどまる計算です。建物と土地を一括で購入し、借入金を区分していない場合は、借入金をまず建物の取得に充てたものとして計算できます。
所得が下がるとふるさと納税の上限も下がる
損益通算で所得が下がると、自己負担2,000円で済むふるさと納税の上限額も下がります。住民税から差し引かれる特例分の上限は、住民税所得割額の2割です。所得割は課税所得から計算されるため、課税所得が減れば上限も連動して小さくなります。前年と同じ額を寄附すると、上限を超えた分が自己負担になるおそれがあります。寄附額は、その年の赤字の見込みを反映して決めましょう。
住宅ローン控除を引ききれない年が出る
不動産所得の赤字で所得税が少なくなると、住宅ローン控除の額を所得税から引ききれない年が出る可能性があります。引ききれない分は翌年度の住民税から差し引かれますが、住民税側にも控除の上限があります。上限を超えた分は戻りません。住宅ローン控除を受けている人は、赤字の見込みと合わせて控除額を試算しておくとよいでしょう。
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不動産投資で節税する際によくある質問
不動産投資を通じて節税を目指す際、さまざまな疑問を持つでしょう。ここでは、不動産投資の節税に関してよく寄せられる質問をQ＆A形式でわかりやすく解説します。
不動産投資による計上可能な経費は？
回答：主に固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などを経費として計上できます。不動産投資では、物件の維持や管理に直接関わるさまざまな費用を必要経費として差し引けます。管理会社への委託手数料やローンの利息部分も経費の対象です。
特に重要なのが、実際の現金の支出がなくても帳簿上に計上できる減価償却費の存在です。減価償却費とは、建物の購入代金を定められた法定耐用年数に応じて分割して経費にする仕組みです。経費を漏れなく正確に把握することが、適切な節税への第一歩となるでしょう。
不動産投資によって得られる節税効果はどのようなもの？
回答：主な節税効果は、損益通算による所得税や住民税の軽減と、評価額引き下げによる相続税の軽減です。
家賃収入から経費を差し引いて不動産所得が赤字になった場合、本業の給与所得などから差し引けます。利益と損失を合算する仕組みを損益通算と呼び、個人の総所得が減ることで結果的に税金が安くなります。
さらに、現金を不動産という実物資産に変えることで、相続税の評価額を引き下げる効果も期待できます。毎年の税金対策としてだけでなく、将来ご家族へ資産を残す際にも役立つでしょう。
さらに節税効果を高めるためのポイントは？
回答：効果を高めるには、青色申告の活用や、適切なタイミングでの法人化を検討するのがおすすめです。
不動産投資の節税効果をより高めるためには、確定申告を行う際に青色申告を選択することが有効となります。青色申告を利用すると、不動産所得から青色申告特別控除を差し引けます。控除額は原則10万円で、事業的規模（おおむね5棟10室以上）の貸付などの要件を満たす場合は最大65万円です。なお、控除は控除前の不動産所得の金額が限度となるため、不動産所得が赤字の年には控除による節税効果は生じません。
ただし、控除を最大限に活用するためには、事前の申請や複式簿記による正確な帳簿付けが必要です。また、投資の規模が大きくなり家賃収入が増加してきた場合は、個人の税率よりも低くなる法人成りも視野に入れるのがよいでしょう。
節税に取り組むにあたりデメリットは？
回答：節税目的のはずが過度な経費支出につながり、手元の現金が減少してしまいかねないことです。
不動産投資において節税にこだわりすぎるあまり、本来の目的である利益の獲得から外れてしまうリスクがあります。たとえば、経費を増やす目的で不要な設備投資や過剰な修繕を繰り返せば、キャッシュフローが悪化する可能性が高くなります。
帳簿上の赤字を作るためだけに無駄な支出をするのは、健全な賃貸経営とは言えないでしょう。また、節税効果の要である減価償却費は、期間が終了すると計上できなくなります。節税のみを目的とするのではなく、長期的に安定した利益を生み出す物件選びを優先しましょう。
ワンルームマンション投資でも節税できる？
回答：購入初年度の諸費用や減価償却費を活用することで、ワンルームマンション投資でも節税は可能です。
物件を購入した初年度は、登録免許税や不動産取得税といった一時的な経費が発生します。初期費用を計上することで不動産所得が赤字になりやすく、損益通算による節税効果を実感しやすくなるでしょう。
しかし、初期費用を経費にできるのは原則として支払った年に限られるため、2年目以降は初年度ほど大きな赤字になりにくくなります。さらに減価償却の期間が終わると、節税効果は一層薄れていきます。
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まとめ
不動産投資の節税では、減価償却費などで生じた不動産所得の赤字を給与所得と損益通算し、所得税や住民税を抑えます。減る税額は課税所得にかかる税率で決まります。赤字100万円の試算では、年収800万円で約30万円、年収1,500万円で約44万円が目安です。ただし、土地取得分のローン利息やふるさと納税の上限、住宅ローン控除の扱いによって、節税額が目減りする可能性があります。減価償却の期間が終わると節税効果は薄れ、売却時には所有期間に応じた譲渡所得税もかかります。節税だけを目的にせず、毎月の手残りがプラスになるかどうかを重視して物件を選ぶのが理想的です。物件ごとの収支や将来の売却までを見通して判断するのは、独力では難しい面もあるでしょう。
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