将来の資産形成や安定した収入源の確保に関心が高まる中、「不動産投資」は有力な選択肢の一つとして注目されています。
特に近年、日本の主要都市の中でも「大阪」が、その将来性や投資妙味から多くの投資家の熱い視線を集めていることをご存知でしょうか。
この記事では、なぜ今、大阪での不動産投資が魅力的なのか、その具体的な理由から、メリット・デメリット、さらにはプロが注目するおすすめエリア、そして投資を成功に導くための秘訣まで、最新情報を交えながら網羅的に解説します。
もくじ
大阪での不動産投資が注目される理由とは？
大阪市は、東京に次ぐ経済規模を誇る西日本の中心都市であり、近年、不動産投資の対象として大きな注目を集めています。
その背景には、継続的な人口流入、大規模な都市開発、そして国際的なイベント開催による経済効果への期待など、複数の要因が絡み合っています。
これらの要素が、大阪の不動産市場にどのような影響を与え、投資家にとってなぜ魅力的なのかを詳しく見ていきましょう。
継続的な人口流入と賃貸需要の高さ
大阪府全体の人口は減少傾向にあるものの、大阪市、特に都心部では転入超過が続いており、人口が増加しています。
総務省の住民基本台帳人口移動報告によると、大阪府は2011年から日本人住民の転入超過に転じ、2014年を除いて、2025年現在まで社会増の傾向にあります。
特に大阪市では若年層の流入が顕著です。これは、大学進学や就職を機に地方から移り住む人が多いことを示唆しています。
人口の増加は、賃貸住宅への需要を直接的に押し上げるため、不動産投資における空室リスクの低減と安定した家賃収入につながります。
特に単身者向けやDINKS向けの物件に対する需要は根強く、今後も堅調に推移すると予測されます。
大規模再開発プロジェクトによる将来性
大阪市内では、現在複数の大規模な再開発プロジェクトが進行中です。代表的なものとしては、JR大阪駅北側の「うめきた2期地区開発プロジェクト（グラングリーン大阪）」があり、オフィス、商業施設、ホテル、都市公園などが整備され、新たな国際的交流拠点の形成が期待されています。また、2031年開業予定の「なにわ筋線」は、うめきた（大阪駅）とJR難波・南海新今宮を結ぶ新路線で、関西国際空港や新大阪駅へのアクセス向上に寄与します。これらの再開発は、都市の魅力向上、雇用創出、さらには地価上昇をもたらし、不動産価値の向上に大きく貢献すると考えられます。
2025年大阪・関西万博開催の経済効果
2025年には「大阪・関西万博」が開催され、国内外から多くの来場者が見込まれています。
万博開催に伴う経済波及効果は大きく、建設投資や観光客の増加による消費拡大などが期待されます。
この経済効果は、短期的なものに留まらず、万博を契機としたインフラ整備や都市ブランドの向上を通じて、中長期的な不動産市場への好影響も予測されます。
また、万博に合わせてIR（統合型リゾート）の誘致も進められており、実現すればさらなる経済効果と雇用創出が見込まれ、賃貸需要の増加にも繋がるでしょう。
リニア中央新幹線やインフラ整備への期待
リニア中央新幹線は、将来的に東京～大阪間を約1時間で結ぶ計画であり、これが実現すればビジネスや観光の流動性が飛躍的に高まります。
また、北陸新幹線の大阪延伸計画も進行しており、これらの広域交通インフラの整備は、大阪の拠点性を一層高めることになります。
交通利便性の向上は、企業誘致や人口流入を促進し、オフィス需要や住宅需要の増加に繋がり、不動産市場にとって大きなプラス材料となります。
大阪市の地価は安定傾向である
地価は不動産価格に大きく影響しますが、大阪市の地価は、住宅地・商業地ともに上昇傾向にあります。
これまでも安定的な上昇率を維持していましたが、2020年は前年に比べて減少でした。
新型コロナウイルス感染症拡大による不動産市場の停滞が影響していると考えられるものの、大都市であり地価が安定傾向にあることは、大阪市を魅力的な投資対象にする要素のひとつです。
東京オリンピックや大阪万博など、世界的に大きなイベントを控え全国各地で再開発計画が進む中、大阪市の今後の地価変動率に注目が集まります。
大阪で不動産投資を始めるメリット
大阪での不動産投資は、多くの魅力的な要素を兼ね備えています。
東京と比較して物件価格が手頃であること、高い利回りが期待できること、選択できる物件タイプが多様であること、そして将来的な資産価値の上昇への期待感などが挙げられます。
東京と比較して物件価格が割安な傾向
大阪の不動産価格は、東京と比較して依然として割安な水準にあります。
例えば、健美家が公表している2024年1-3月期の収益物件市場動向レポートによると、一棟アパートの平均価格は東京23区が1億1,688万円であるのに対し、大阪市は8,142万円となっています。
この価格差は、投資初期の負担を軽減し、より少ない自己資金で不動産投資を始められる可能性を示唆しています。
また、同じ予算であれば、東京よりも好立地、高スペックな物件を選べるチャンスも広がります。
高い利回りが期待できる可能性
物件価格が相対的に低い一方で、大阪の家賃水準は一定のレベルを維持しているため、結果として東京よりも高い表面利回りが期待できる場合があります。
前述の健美家のレポートでも、一棟アパートの平均利回りは東京23区が6.01％に対し、大阪市は7.81％と高い数値を示しています。
高い利回りは、キャッシュフローの改善に繋がり、投資回収期間の短縮や再投資への原資確保を容易にします。
もちろん、利回りだけでなく、空室リスクや運営コストも考慮する必要がありますが、潜在的な収益性の高さは大阪の大きな魅力です。
多様な物件タイプから選択可能
大阪では、都心部のタワーマンションから、郊外のファミリー向け物件、あるいは古民家をリノベーションした物件など、多様な種類の不動産が存在します。
投資家のリスク許容度や投資戦略に応じて、幅広い選択肢の中から最適な物件を見つけることが可能です。
例えば、安定したインカムゲインを狙うなら都心部のワンルームマンション、将来的なキャピタルゲインも視野に入れるなら再開発エリアの物件、といったように、目的に合わせた物件選びができます。
将来的な資産価値上昇への期待感
前述の通り、大阪では大規模な再開発プロジェクトやインフラ整備が進行しており、これらは中長期的に見て不動産の資産価値を押し上げる要因となります。
大阪・関西万博やIR誘致といった国際的なイベントも、大阪の都市ブランドを高め、国内外からの投資を呼び込むきっかけとなるでしょう。
地価も安定的に上昇しており、適切な物件を選び、適切なタイミングで投資を行うことで、将来的な売却益（キャピタルゲイン）も期待できます。
大阪で不動産投資を始めるデメリットや注意点
大阪での不動産投資には多くのメリットがある一方で、当然ながらデメリットや注意すべき点も存在します。
これらのリスクを事前に把握し、対策を講じることが、投資の成功確率を高める上で非常に重要です。
エリアによっては空室リスクが存在
大阪市内全域で賃貸需要が高いわけではありません。特に都心部から離れたエリアや、人口減少が進んでいる地域では、空室リスクが高まる可能性があります。
大阪市の「地域別人口の減少率の将来推計」によると、都心部と外縁部では将来の人口減少率に大きな差が出ると予測されています。
物件を選ぶ際には、立地条件、周辺の賃貸市場の動向、競合物件の状況などを詳細に調査し、長期的な視点で安定した賃貸需要が見込めるエリアを見極める必要があります。
ワンルームマンション条例の影響と供給過多の懸念
大阪市では「大阪市ワンルーム形式集合建築物に関する指導要綱」により、ワンルームマンションの建築に関する一定の基準が設けられています。
これには、住戸の最低専有面積や駐輪場の設置義務などが含まれます。
東京23区の多くの区が最低専有面積を25平方メートル以上と定めているのに対し、大阪市は18平方メートル以上と比較的緩やかであるため、小規模なワンルームマンションの供給が多くなる傾向があります。
エリアによってはワンルームマンションの供給過多が生じ、空室率の上昇や家賃下落のリスクを高める可能性があるため、物件選定時には慎重な判断が求められます。
災害リスクの確認も重要
日本は自然災害が多い国であり、不動産投資を行う上では災害リスクの確認が不可欠です。大阪府では、南海トラフ巨大地震による津波や液状化のリスク、また淀川などの河川氾濫による洪水リスクなどが指摘されています。ハザードマップを確認し、物件の立地するエリアの災害リスクを把握するとともに、火災保険や地震保険への加入を検討するなど、適切な対策を講じる必要があります。
大阪での不動産投資を成功させるポイント
大阪での不動産投資を成功に導くためには、いくつかの重要なポイントを押さえる必要があります。
地域の賃貸需要を的確に捉えた物件選び、空室リスクへの徹底した対策、信頼できる不動産投資会社との連携、そして長期的な視点に立った出口戦略の策定が不可欠です。
これらのポイントを意識し、計画的に進めることが、安定した収益確保と資産価値の向上に繋がります。
地域の賃貸需要に合った物件タイプを選ぶ
投資用物件を検討する際、単身者向けのワンルームマンションかファミリー向けのマンションかで迷う方は多いのではないでしょうか。どちらが良いかは、エリアによって異なります。
ワンルームマンションを選ぶなら、オフィス街の近隣など単身者から支持されるエリアを検討しましょう
。ファミリー向けマンションを選ぶなら、住環境や教育機関の充実度を確認し、ファミリー層の需要に応えられるかを考慮する必要があります。
空室リスク対策を徹底する
安定した賃料収入を得るためには、空室リスク対策が欠かせません。
人口や転入者が多く、一定の賃貸需要が望める都市部に絞るなど、まずは空室が発生しにくいエリアを選びましょう。
大阪府全体の総人口は減少傾向にあるため、物件選びもより慎重に行うことが大切です。
転勤族から支持されるエリアもおすすめです。大阪には大企業の本社・支社が多数存在し、転勤による転入者も一定数存在します。
転勤族が多く居住するエリアであれば、空室リスクも減らせるでしょう。
信頼できる不動産投資会社を選ぶ
特に不動産投資の初心者や、土地勘のないエリアで投資を行う場合、信頼できる不動産投資会社のサポートは不可欠です。
良い不動産会社は、物件の選定から購入手続き、融資の斡旋、購入後の賃貸管理、さらには売却に至るまで、トータルでサポートしてくれます。
会社を選ぶ際には、実績や専門知識はもちろんのこと、担当者との相性や、親身になって相談に乗ってくれるかどうかも重要なポイントです。
複数の会社を比較検討し、長期的なパートナーとして信頼できる会社を選びましょう。
出口戦略も考慮した投資計画を立てる
不動産投資は、物件を購入して終わりではありません。将来的に物件を売却することも視野に入れ、購入時から出口戦略を考えておくことが重要です。
いつ、いくらで売却するのか、どのような市況であれば売却を検討するのかなど、具体的な計画を立てておくことで、市場の変動にも柔軟に対応できます。
また、売却時の税金や手数料なども考慮に入れ、トータルでの収益性を最大化する戦略を練ることが求められます。
大阪市で不動産投資におすすめのエリア
大阪市内で不動産投資を検討する際、どのエリアを選ぶかは成功を左右する非常に重要な要素です。
ここでは、特に注目度が高く、将来性も見込める4つの区「北区」「中央区」「西区」「淀川区」をピックアップし、それぞれの特徴と投資における魅力を解説します。
これらの情報は、あなたの投資判断の一助となるでしょう。
都市開発によって勢いが増す「北区」
北区は梅田駅や大阪駅といった主要駅が所在するエリアで、大型駅周辺にはオフィス街や商業地域が広がります。こうした区域へのアクセスの良さも、北区の人気の理由です。
「うめきた(大阪駅北地区）プロジェクト」をはじめとする再開発プロジェクトも進行中で、今後の発展にも期待できます。2019年における人口増加率は2.4%と大阪市内で最も高い結果となりました。
人口の増加は、賃貸需要の増加や地価の上昇につながります。不動産投資の観点から見ても、大阪市内の中でもとりわけ北区はおすすめの対象エリアです。
経済や行政の中心地「中央区」
中央区は、大阪市における経済や行政の中心地として知られています。ビジネス街や商業施設、学校などの教育機関が多く、住宅地が少ないことが特徴です。
近年は職住近接を好む方も増えています。中央区に投資物件を所有することで、こうした賃貸需要を取り込むのも良いでしょう。
中央区は、繁華街として知られる難波や歴史的建造物の大阪城をはじめとして、エリアによって多様な特徴があります。区域ごとに賃貸需要も異なるため、不動産投資の幅も広がりおすすめです。
若者層にも人気があるおしゃれで便利な街「西区」
西区は若年層からの人気が高いエリアです。2019年に大阪市が発表した資料には、大阪市の行政区の中でも西区の65歳以上の人口割合が15.7%と最も低く、別の資料では、今後も高齢化率は低い水準で推移すると予想されています。
北東部の下船場はオフィス街、南部の堀江はカフェやインテリアショップ、アパレルショップが並ぶおしゃれなエリアです。大型商業施設もあり、常に若者でにぎわっています。現役世代の転入による世帯所得の増加をはじめ、結婚・出産による世帯人数の増加、それに伴う住み替え需要も、不動産投資においては大きなメリットです。
新大阪駅を中心に利便性の向上が見込める「淀川区」
大阪市北部の淀川区は、東部に新大阪駅があることで知られています。新大阪駅はJR在来線や東海道・山陽新幹線、大阪メトロ主要路線が集まる大型駅で、利便性は抜群です。
新大阪駅周辺はオフィス街が続き、大手企業の本社や支社が点在します。
リニア中央新幹線の開業や北陸新幹線の延伸も控えた淀川区は、今後の不動産価値を考えても有望です。早めに投資用物件を購入しておけば、より多くの不動産収入につながります。
【まとめ】今後に期待できる大阪市内での不動産投資を始めよう！
大阪市は、継続的な人口流入、活発な再開発、そして国際的なイベント開催など、不動産投資市場にとって追い風となる要素が数多く存在します。
東京と比較して物件価格が割安でありながら高い利回りが期待できる可能性や、多様な物件タイプから選択できる点も魅力です。
本記事で解説したメリット・デメリット、成功のポイント、そして注目エリアの情報を参考に、ご自身の投資戦略に合った大阪での不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。
