不動産投資における「損益通算」という言葉を聞いたことはありますか？特にサラリーマン大家さんにとって、この仕組みは所得税や住民税の負担を軽減できる可能性があるため、非常に重要です。
しかし、言葉は知っていても、その具体的な内容や注意点まで正確に理解している方は少ないかもしれません。
この記事では、不動産投資における損益通算の基本から、具体的な計算方法、確定申告の手順、そして注意点まで、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。
もくじ
不動産投資における損益通算とは？
不動産投資を始めたばかりの時期は、経費が収入を上回り、会計上「赤字」になることがあります。
この赤字を他の所得と合算することで、全体の課税所得を減らし、結果的に税金の負担を軽減できる制度が「損益通算」です。
特に給与所得があるサラリーマンの場合、不動産所得の赤字を給与所得から差し引けるため、節税効果が期待できます。
損益通算の基本的な仕組み
損益通算とは、文字通り「損失」と「利益」を「通算」することです。所得税の計算では、個人の所得を10種類に区分して計算しますが、一部の所得で生じた赤字（損失）は、他の所得の黒字（利益）と相殺できます。
不動産投資で得られる「不動産所得」で赤字が出た場合、本業の「給与所得」などと合算して全体の所得額を圧縮できるのです。
なぜ損益通算で節税ができるのか？
所得税や住民税は、「個人の課税所得」に対して課せられます。課税所得とは、年間の総所得から各種所得控除を差し引いた金額のことです。
不動産所得の赤字を利用すると、給与所得など他の黒字の所得と損益通算することで総所得金額が減少します。
その結果、総所得金額から所得控除を差し引いて計算される課税所得が圧縮され、本来支払うべき税額が少なくなります。
すでに源泉徴収で納めている税金がある場合は、差額が還付される（返ってくる）という仕組みです。
「会計上の赤字」と「キャッシュフローの赤字」の違い
「不動産所得が赤字」と聞くと、投資がうまくいっていないように聞こえるかもしれません。ここで重要なのが「会計上の赤字」と「キャッシュフローの赤字」の違いです。
キャッシュフローの赤字は、実際の現金の出入りがマイナスになっている状態で、健全ではありません。一方で、会計上の赤字は、帳簿上は赤字でも手元の現金はプラスになっている状態を指します。
この「会計上の赤字」を生み出す主な要因が「減価償却費」です。減価償却費は、建物の購入費用を法定耐用年数に応じて分割し、毎年経費として計上するものです。
実際にお金が出ていくわけではないのに経費として計上できるため、キャッシュフローは黒字のまま、会計上の赤字を作り出すことが可能です。この仕組みを活用することが、損益通算による節税の鍵となります。
損益通算の対象となる所得とならない所得
損益通算は、すべての所得の赤字に適用されるわけではありません。法律で定められた特定の所得のみが対象となります。
また、不動産所得の計算においても、経費として計上できるものとできないものがあり、注意が必要です。
損益通算が可能な4つの所得
国税庁によると、損益通算できる所得は以下の4種類に限定されています。
- 1. 不動産所得：アパートやマンションなどの不動産貸付による所得
- 2. 事業所得：農業や漁業、製造業、サービス業などの事業から生じる所得
- 3. 譲渡所得：土地、建物、ゴルフ会員権などを譲渡して生じる所得（一部対象外あり）
- 4. 山林所得：5年以上所有した山林の伐採や譲渡による所得
給与所得や一時所得、雑所得などで赤字が出ても、他の所得と損益通算はできません。
不動産所得に含まれる収入と経費
不動産所得は、年間の総収入金額から必要経費を差し引いて計算します。それぞれの内訳は以下の通りです。
| 収入に計上するもの | 経費に計上できるもの |
|---|---|
| 家賃 共益費 管理費 礼金 更新料 駐車場代 敷金・保証金のうち返還しないもの |
固定資産税 都市計画税 損害保険料（火災保険など） 修繕費 管理委託費 減価償却費 税理士報酬など |
これらの計算の結果、経費が収入を上回った場合に不動産所得が赤字となります。
ただし、別荘等のように趣味・娯楽目的で所有する不動産の貸付けに係る損失や、土地等を取得するために要した借入金の利子に相当する部分の損失は、損益通算の対象外となります。
損益通算の対象外になる経費とは？
不動産所得の計算上、経費として計上できても、損益通算の対象からは除外される費用があります。代表的なものは「土地等を取得するために要した負債の利子」です。
つまり、不動産投資ローンを組んだ場合、支払利息のうち「建物部分」に対応する利息は損益通算の対象になりますが、「土地部分」に対応する利息は対象外となります。この点は計算時に特に注意が必要です。
【3ステップ】損益通算の計算方法をシミュレーション
ここでは、サラリーマンが不動産投資を行っているケースを例に、具体的な損益通算の計算方法を3つのステップでシミュレーションしてみましょう。
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【設定】 ・給与収入：1,000万円 ・給与所得：790万円（給与所得控除後） ・不動産収入（家賃など）：300万円 ・不動産経費（減価償却費含む）：550万円 ・経費のうち、土地購入にかかる支払利息：50万円 |
ステップ1：本業の給与所得を確認する
まず、本業の所得額を把握します。サラリーマンの場合、会社から発行される源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」が給与所得にあたります。今回の例では780万円です。
ステップ2：不動産所得の赤字額を計算する
次に、不動産所得を計算します。
不動産収入（300万円）－不動産経費（550万円）=△250万円（赤字）
となります。
ステップ3：給与所得と不動産所得を合算する
最後に、給与所得と不動産所得の赤字を合算して、その年の総所得を計算します。ただし、ここで注意が必要です。
不動産所得の赤字（△250万円）には、損益通算の対象外である土地の支払利息（50万円）が含まれています。そのため、損益通算できる赤字額は、
△250万円＋50万円=△200万円
となります。
この金額を給与所得と合算します。
給与所得（790万円）－損益通算できる赤字（200万円）=課税所得590万円
もし損益通算をしなければ、課税所得は790万円でした。しかし、損益通算を行うことで課税所得が580万円に圧縮され、その差額200万円分にかかる所得税・住民税が軽減されることになります。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| ①給与所得 | 790万円 |
| ②不動産所得の赤字 | △250万円 |
| ③損益通算対象外（土地の利子） | 50万円 |
| ④損益通算できる赤字額（②+③） | △200万円 |
| 課税所得（①+④） | 590万円 |
不動産投資で損益通算をするときの注意点
損益通算は大きな節税効果が期待できる一方、いくつかの重要な注意点があります。ルールを正しく理解しないと、ペナルティの対象となる可能性もあるため、しっかりと確認しておきましょう。
土地の購入にかかる借入金利子は対象外
前述の通り、不動産所得が赤字の場合、その赤字額のうち土地を取得するために支払ったローンの利息に相当する部分は損益通算の対象にはなりません。
意図的に多額の借入を行って赤字を作り出し、過度な節税を行うことを防ぐための措置です。
別荘など生活に不要な不動産は対象外
別荘のように「主として趣味、娯楽、保養または鑑賞の目的で所有する不動産」から生じた赤字は、損益通算の対象外です。
国税庁は、これらの資産を「生活に通常必要でない資産」と位置付けており、事業目的の不動産とは明確に区別しています。
国外の中古建物は損益通算できない
かつては、国外の中古建物の減価償却費を利用した節税スキームがありましたが、令和3年（2021年）以後の税制改正により、国外の中古建物から生じた不動産所得の損失のうち、耐用年数を「簡便法」により計算した減価償却費に相当する部分の金額は、損益通算の対象外となりました。
この損失は、国内の不動産所得との内部通算（所得内通算）もできません。節税目的で海外不動産を検討している場合は、この改正点を必ず理解しておく必要があります。
損益通算をすると融資審査に影響する可能性あり
不動産所得が赤字である旨を確定申告すると、金融機関によっては「不動産事業で損失を出している」と判断され、追加の融資を受ける際の審査で不利に働く可能性があります。
ただし、金融機関は減価償却費が会計上の経費であることを理解しているため、キャッシュフローが健全であることを示せれば、大きな問題にならないケースも多いです。
損益通算を活用するための確定申告の手順
損益通算の適用を受けるためには、必ず確定申告を行う必要があります。サラリーマンで普段は確定申告をしていない方も、手続きは必須です。ここでは、大まかな手順を解説します。
手順1：確定申告に必要な書類を準備する
まず、申告に必要な書類を揃えます。主に以下のものが必要です。
- 確定申告書（旧様式B相当）
- 青色申告決算書（青色申告の場合）または収支内訳書（白色申告の場合）
- 源泉徴収票（給与所得の証明）
- 不動産の売買契約書、賃貸借契約書
- ローン返済予定表
- 経費の領収書やレシート
- 各種控除証明書（生命保険料控除など）
手順2：青色申告決算書または収支内訳書を作成する
不動産投資の年間の収入と支出をまとめ、「青色申告決算書」または「収支内訳書」を作成します。日々の取引を帳簿に記録しておくことが重要です。
青色申告を選択すると、最大65万円の特別控除を受けられるなどのメリットがある（e-Taxまたは優良電子帳簿の要件を満たさない場合は最大55万円）ため、事前に税務署へ「青色申告承認申請書」を提出しておくことをおすすめします。
手順3：確定申告書を作成して提出する
作成した決算書（または収支内訳書）と源泉徴収票の内容をもとに、確定申告書Bを作成します。第一表と第二表に、収入金額や所得金額、損益通算後の課税所得、控除額などを記入していきます。
作成した書類は、管轄の税務署に持参、郵送、またはe-Tax（電子申告）で提出します。申告期間は原則として翌年2月16日から3月15日まで（期日が土日祝の場合は翌平日）です。
まとめ
不動産投資における損益通算は、不動産所得の赤字を給与所得など他の黒字所得と合算することで、課税所得を圧縮し、所得税や住民税の負担を軽減できる有効な制度です。
特に、減価償却費を活用して「会計上の赤字」を生み出すことで、手元のキャッシュフローを悪化させることなく節税メリットを享受できます。
ただし、土地の借入金利子が対象外であることや、特定の不動産には適用できないなど、いくつかの重要な注意点が存在します。
これらのルールを正しく理解し、適切な手順で確定申告を行うことが、賢く不動産投資を進めるための鍵となります。
