横浜は、東京に次ぐ関東の商業都市で、不動産投資家にとって注目のエリアです。
異国情緒のあふれる街並みと近代的な高層ビルが調和し、国際都市としても活気に満ちています。都心へのアクセスが良好で、再開発が進んでいることから、投資先として魅力のある都市です。
本記事では、横浜の不動産投資の魅力と将来性、投資する際の注意点、おすすめの投資物件をご紹介します。
もくじ
横浜が不動産投資先として魅力的な理由
横浜は、商業やビジネスの拠点として発展し続けている都市です。港町ならではの歴史と、多くの文化が混ざり合う街の雰囲気が、独自の魅力を生み出しています。
ここでは横浜の不動産投資先としての魅力を、都心へのアクセスと再開発事業、そして世界からの注目度に分けて見ていきましょう。
アクセス利便性の高さ
横浜は、首都圏の主要都市と直結する交通の要所として機能している都市です。
横浜駅は、東海道線・湘南新宿ライン・京浜東北線・成田エクスプレスなど複数のJR線が乗り入れており、東京駅まで約30分、新宿駅までは約40分と、都心へのアクセスも抜群です。また、私鉄の相模鉄道（相鉄線）や京浜急行電鉄（京急線）、横浜市営地下鉄ブルーラインにより、市内移動もスムーズに行えます。さらに横浜駅周辺には、バスの発着所も多く、羽田空港や成田空港へのアクセスも容易です。
このように、横浜は鉄道やバスなどの交通網が発達しており、ビジネスや観光の拠点として魅力的な要素を持っています。
活発な再開発プロジェクト
横浜は、大規模な再開発プロジェクトが数多く進行している都市です。横浜駅周辺地区においては「国際都市の玄関口としてふさわしいまちづくり」を目指し、駅ビルや商業施設、オフィスビルなどが建設されて新たなランドマークとなっています。臨海部であるみなとみらい地区では、ビジネスと観光の拠点として、高層ビルやホテルの建設ラッシュが続いています。
再開発計画は、不動産価格を上昇させるために欠かせない大きな要素です。開発地周辺は、住環境の整備も並行して進められているため、不動産価格の上昇が期待できます。大規模プロジェクトは、横浜の都市としての魅力を高め、人口増加や企業誘致につながっています。
世界からも注目される国際都市
横浜は、江戸時代の開港以来、国際交流の拠点として発展を続けてきました。現在もその特徴を残しており、多くの外国人が居住し、文化的にも多様性を持つ都市として知られています。中華街や外国人墓地などは異国情緒のあふれる風情があり、国外からの観光客に人気のスポットです。
また、多くの外国企業が横浜に拠点を構えており、経済活動の活発な都市としても各国から有名です。横浜港は日本でも有数の貿易港であり、今も国際物流の要所として重要な役割を担っています。横浜市は、「未来へつなぐ国際都市・横浜」を基本目標に掲げ、国際都市としての役割を果たすべくさまざまな施策を打ち出しています。
横浜の将来性を不動産投資という観点で分析
横浜で不動産投資を成功させるには、都市の成長性を見極めることが重要です。とくに、人口の推移や経済の発展を支える要素を把握することが、投資判断のポイントといえます。横浜では、市外からの転入者や外国人居住者が増加しており、企業の進出も活発です。
ここでは、3つの視点から横浜の将来性を具体的に見てみましょう。
流動性が高く安定した人口増加
横浜市は、2025年1月時点で人口総数約377万人、世帯総数約182万人を擁する日本でも有数の大都市です。少子高齢化の影響により自然減が続いているものの、転入者が転出者を上回る社会増の状態が維持されており、人口の流動性が高い点が特徴です。
横浜への転入者が多い理由としては、経済活動の活発さや交通の利便性に加え、住環境の整備が進んでいることがあげられます。
高い人口流動性は、不動産投資をするうえで大きなメリットです。新たな住民の流入が絶えないことで賃貸需要が安定し、空室リスクを軽減できます。また、将来的な不動産価値の維持と向上にもつながるため、長期的な投資先として魅力的な市場といえます。
外国人の増加見込み
横浜は、国際都市としての地位を確立しており、今後も外国人居住者の増加が期待されています。すでに市内には多くの外国人が暮らしており、その割合は年々増加傾向です。外国人居住者が多い中区と鶴見区では「多文化共生推進アクションプラン」を策定し、互いが認め合って暮らせるまちづくりを目指しています。
また、横浜には外資系企業のオフィスも多く存在し、外国人ビジネスパーソンが継続的に流入していることも、外国人が増加している要因の一つです。国際都市として市全体で外国人の就労を誘致しているため、外国人世帯に対する住宅支援も整備されています。外国人の増加により、家具付きの物件や短期滞在型の物件など、新たな賃貸ニーズも期待できます。
企業進出による高い需要の維持
横浜は、国内外の企業が積極的に進出するエリアとしても注目されている都市です。とくに、みなとみらい地区や関内地区には、製造業やIT産業、物流業などの大手企業が拠点を構えています。企業の集積が進めば雇用が創出されるため、市外からの転入が発生し、住宅需要の増加が期待されます。
また、横浜市はスタートアップ支援にも力を入れており、新たなビジネスの創出が進んでいるのが特徴です。みなとみらい地区ではオフィスビルの開発が進み、誰もが新規事業に参入できる環境が整備されています。不動産投資の観点から見ると、企業の進出は賃貸需要を安定させる重要な要素です。企業が集まるエリアでは、単身者向けの賃貸物件や社宅需要が高まり、入居率の高い安定した運用が期待できます。
横浜で不動産投資を始めるメリット
横浜が持つポテンシャルを背景に、この地で不動産投資を行うことには、投資家にとって具体的なメリットが多数存在します。安定した収益性から資産価値の維持まで、その魅力を解説します。
安定した家賃収入が期待できる
横浜は、都心へのアクセスの良さや生活環境の充実から、単身者、カップル、ファミリー層まで幅広い層に人気の居住エリアです。底堅い賃貸需要があるため、空室リスクを比較的低く抑えることができ、安定した家賃収入（インカムゲイン）に繋がります。
特に、人口増加が見込まれるエリアや再開発エリアでは、今後も高い入居率を維持しやすいと考えられます。適切な物件を選び、的確な管理を行うことで、長期にわたる安定したキャッシュフローの構築が可能です。
資産価値が下がりにくい
不動産投資の成功は、売却時の価値（キャピタルゲイン）も重要な要素です。横浜は、そのブランド力と将来性から、資産価値が下がりにくいエリアとして評価されています。
前述の通り、活発な再開発プロジェクトは街の魅力を高め、地価の上昇にも寄与します。これは、将来的な出口戦略を考える上で大きな安心材料となります。
多様な物件から選択できる
横浜市は広大で、エリアごとに異なる特色を持っています。そのため、投資家の戦略や予算に応じて多様な物件から選択できるのも大きなメリットです。
例えば、みなとみらいや横浜駅周辺ではハイグレードなタワーマンション、郊外の住宅地ではファミリー向けのアパートや戸建て、大学周辺では学生向けのワンルームマンションなど、ターゲットとする入居者層に応じた物件タイプが存在します。自身の投資スタイルに合った物件を見つけやすい環境が整っています。
横浜で不動産投資をするうえでの注意点
横浜は不動産投資先として魅力的なエリアですが、投資には慎重な検討が必要です。安定した需要が見込まれる一方で、初期投資の負担や競争の激しさ、管理コストなど考慮すべきポイントが多く存在します。
ここでは、横浜で不動産投資をする際に注意すべき点を見ていきましょう。
初期投資の高さを利回りに見込んでおく
横浜の不動産市場は、全国的な水準から比較すると高額です。とくに、横浜駅周辺の人気エリアは価格が上昇傾向にあり、購入時の初期投資が大きな負担となります。そのため、投資物件を選ぶ際は、投資額に見合った利回りを確保できるかを慎重に見極めることが大切です。
横浜では再開発事業が進んでおり住宅ニーズがあるため、比較的安定した家賃収入が期待できます。しかし、周辺物件との価格競争も激しく、想定どおりの家賃を得られないケースも少なくありません。将来的な価格変動や賃貸需要を考慮し、初期投資額を利回りで回収できる物件を選びましょう。
不動産物件の競争が激しい
横浜は不動産投資の需要が高く、競争が激しい点が特徴です。とくに、横浜駅の周辺や再開発地域の物件は、投資家の注目が集まりやすく、良質な物件は市場に出るとすぐに買い手が付きます。そのため、希望する条件の物件を確保するためには、スピーディーな決断が求められます。
また、賃貸市場においても、安定した入居率を確保するには周辺物件との差別化が欠かせません。競争に打ち勝つためには、適切な家賃設定や充実した設備など、入居者にとって魅力的な要素を提供する必要があります。ターゲット層に合わせた仕様を意識し、適切な管理体制を整えることが、安定した賃貸経営を維持するためには重要です。
管理やメンテナンスも計画に盛り込んでおく
不動産投資を成功させるには、物件の価値を高めることが重要なポイントです。管理とメンテナンスを徹底し、適切なタイミングで修繕することが、安定した賃貸経営には欠かせません。管理会社に委託する場合は、委託費用やサービス内容を比較検討し、信頼できる管理会社を選ぶことが重要です。自主管理する場合は、入居者とのコミュニケーションや物件のメンテナンスなどを適切に行う必要があります。
賃貸物件の価値は管理状態によって決まるといっても過言ではありません。収支計画を策定する際には、修繕積立金をしっかりと盛り込んでおくことが重要です。適切な維持管理と計画的な修繕は、物件の価値を維持し、長期的な収益の確保につながります。
【エリア別】横浜の不動産投資における特徴
一口に横浜と言っても、18の行政区はそれぞれ異なる顔を持っています。投資戦略を立てる上で、どのエリアが自分の目的に合っているのかを理解することは非常に重要です。ここでは代表的なエリアの特徴を解説します。
単身者需要が高い「西区」「中区」
西区には横浜駅やみなとみらい地区が、中区には関内や元町・中華街といった横浜を象徴するエリアが含まれます。交通の利便性が高く、商業施設やオフィスが集積しているため、単身のビジネスパーソンからの賃貸需要があります。
これらのエリアは物件価格が高い傾向にありますが、その分、高い家賃設定が可能です。また、人口増加予測が出ていることからも、将来的にも安定した需要が見込めます。ワンルームやコンパクトな1LDKタイプのマンションが投資対象の中心となります。
ファミリー層に人気の「港北区」「青葉区」
港北区は新横浜駅や日吉、綱島といったエリアを擁し、商業施設と住宅地のバランスが良いことが特徴です。青葉区は田園都市線沿線に広がる閑静な住宅街で、公園が多く教育環境も整っています。
これらのエリアは、安定した収入のあるファミリー層から根強い人気があります。そのため、2LDKや3LDKといった広めの間取りのアパートやマンションに安定した需要が見込めます。落ち着いた環境で長期的に住む入居者が多いため、一度入居が決まると退去が少なく、安定経営に繋がりやすいというメリットがあります。
コストを抑えやすい「神奈川区」「鶴見区」
神奈川区や鶴見区は、横浜駅や川崎駅へのアクセスが良好でありながら、西区や中区と比較すると物件価格が手頃な傾向にあります。そのため、初期投資を抑えて不動産投資を始めたいと考える投資家にとって魅力的なエリアです。
これらのエリアも将来的な人口増加が見込まれており、単身者からファミリーまで幅広い層の需要が存在します。コストを抑えつつも、将来性のあるエリアで着実に資産を築きたい場合に適した選択肢と言えるでしょう。
横浜の不動産投資における利回り相場
不動産投資を検討する上で、利回りは収益性を測る重要な指標です。横浜の利回り相場を理解し、自身の投資目標と照らし合わせることが大切です。
新築・中古別の利回り傾向
一般的に、不動産投資では新築物件よりも中古物件の方が利回りは高くなります。これは、中古物件の方が取得価格を安く抑えられるためです。横浜市内のワンルームマンションの場合、表面利回りの目安は4%〜6.5%程度とされています。ただし、利回りが7%を超えるなど、相場より著しく高い物件は、建物の状態や立地に何らかの問題を抱えている可能性もあるため、注意が必要です。新築物件は価格が高い分、利回りは低めになりますが、最新の設備や長期の保証といったメリットがあります。
利回りシミュレーションの具体例
利回りを考える際は、表面利回りだけでなく、管理費や修繕積立金、固定資産税などの経費を差し引いた実質利回りで判断することが重要です。
具体的な数値で利回りを考えてみましょう。
例えば、横浜市内で価格2,500万円の中古ワンルームマンションを購入し、家賃が月額85,000円だったとします。
この場合の表面利回りは以下のようになります。
・年間家賃収入：85,000円 × 12ヶ月 = 102万円
・表面利回り：102万円 ÷ 2,500万円 × 100 = 4.08%
ここから、管理費や修繕積立金、固定資産税などの年間経費が約22万円かかったと仮定すると、実質利回りは次のようになります。
・年間の実質収入：102万円 – 22万円 = 80万円
・実質利回り：80万円 ÷ 2,500万円 × 100 = 3.2%
横浜での不動産投資を成功させる3つのポイント
これまで見てきたように、横浜は魅力的な投資先ですが、成功を収めるためには戦略的なアプローチが不可欠です。ここでは、特に重要となる3つのポイントを解説します。
入念な現地調査を行う
データやインターネットの情報だけで判断するのではなく、必ず現地に足を運び、自身の目で確かめることが重要です。最寄り駅からの道のり、周辺の商業施設、街の雰囲気や騒音、日当たりなどを実際に確認します。
平日の朝と夜、そして休日など、異なる時間帯に訪れることで、ターゲットとする入居者の目線でそのエリアの住み心地をリアルに体感できます。こうした地道な調査が、データだけでは見えないリスクや、逆に隠れた魅力を発見するきっかけになります。
信頼できる不動産投資会社を選ぶ
不動産投資の成功は、物件選びから管理、そして出口戦略まで、長期にわたるパートナーとなる不動産会社の質に大きく左右されます。特に、横浜というエリアに精通している会社を選ぶことが重要です。
その会社が、横浜の市場動向やエリアの特性をどれだけ深く理解しているか、メリットだけでなくリスクも誠実に説明してくれるか、購入後の管理体制はしっかりしているか、といった点を見極めましょう。複数の会社から話を聞き、信頼できるパートナーを慎重に選ぶことが、安心して資産を任せるための第一歩です。
明確な出口戦略を立てる
不動産投資は「いつ、誰に、いくらで売却するか」という出口戦略を購入前に描いておくことが極めて重要です。将来の売却益（キャピタルゲイン）を狙うのか、それとも長期的に家賃収入（インカムゲイン）を得続けるのか、目的によって選ぶべき物件も変わってきます。
例えば、5年後、10年後に売却を考えるなら、再開発エリアの近くなど、将来的な値上がりが期待できる物件が候補になります。長期保有が前提なら、安定した賃貸需要が見込めるエリアの物件を選ぶのが賢明です。自身のライフプランや経済状況と照らし合わせ、明確なゴールを設定しましょう。
横浜エリアでおすすめの物件
横浜は、政令指定都市のなかで世帯総数がもっとも多い都市です。市内全域で住環境設備が整っているため、単身者向けからファミリー向け、シニア向けまで幅広い住宅のニーズが見込めます。
ここでは、横浜で不動産投資を考える際の投資物件の具体例として、単身者向けマンションを2物件紹介します。
エステムプラザ横濱みなとみらいWEST（横浜市西区）
エステムプラザ横濱みなとみらいWESTは、京浜急行本線「戸部」駅から徒歩1分で、横浜地下鉄ブルーラインや相鉄線の駅も徒歩圏内です。「横浜」駅もやや遠くなりますが、歩いていける距離にあります。
また、最寄り駅周辺には飲食店が多く、消防署と警察署も構えているなど、安心して住みやすい環境にある好立地物件です。
設備面では、オートロックやTVモニター付きインターフォン、宅配ボックス、浴室暖房乾燥機、さらに入居者専用のフリーWi-Fiまで備えているのが特徴です。
部屋の間取りは1Kのため、単身者向けの魅力的な物件です。
エステムプラザ横濱元町山手（横浜市中区）
エステムプラザ横濱元町山手は、JR根岸線・京浜東北線「石川町」駅へ徒歩2分です。横浜市営地下鉄ブルーラインやみなとみらい線へも徒歩圏内と、多彩なアクセスが可能な好立地物件です。
また、元町商店街や中華街は自転車で2分程度、みなとみらいへも10分程度で行けます。このように、本物件は都心生活を楽しんでいただける条件が揃っています。1Kという流動性の高い間取りからも、投資先として最適な物件といえます。
設備面では、インターネットが使い放題のお得な物件で、不在時でも便利な宅配ボックス・2口ガスコンロキッチン・浴室暖房乾燥機・エアコン・暖房洗浄便座など、設備が充実しています。
【まとめ】人気の高い横浜は不動産投資で検討すべき都市
横浜は、その高い人気と将来性から、不動産投資先として魅力的な都市です。交通の利便性や再開発の進行により、人口の流動性が高く、外国人居住者も増加しています。住環境が整い、安定した住宅需要が期待できるため、長期的な収益確保も可能です。一方で、初期投資の負担や物件競争の激しさ、管理計画の重要性には注意が必要です。
横浜は人気の高い不動産市場を形成しており、投資先として積極的に検討すべき都市といえるでしょう。
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