遊休地とは、空き地や更地などの状態で活用されていない土地の総称です。
遊休地がある場合、その場所にあった方法で活用できれば収益が見込め、資産価値の向上が期待できます。一方で、放置したままにすると維持管理のコスト負担が増え、土地が荒れることで周辺環境に悪影響を及ぼすおそれがあるため注意が必要です。
そこで本記事では、遊休地を保有するメリットとデメリット、具体的な活用方法をご紹介します。
もくじ
遊休地を放置するとデメリットもある
遊休地は、適切に維持管理されていれば問題はありません。しかし、活用できないまま管理を怠ると、予期せぬトラブルに発展するおそれがあります。
遊休地の概要や種類、放置した場合のデメリットを具体的に見ていきましょう。
遊休地と遊休土地
遊休地とは、活用できるにもかかわらず、空き地や更地の状態になっている土地です。売買交渉が難航している場合や、法令上の制限、経済的な事情などによって有効活用が進まない場合などに生じます。
また、遊休地と混同されやすい不動産用語に「遊休土地」がありますが、同じ意味ではありません。遊休土地とは、都道府県知事が国土利用計画法に基づき、所有者に適正な利用を促すべきと判断した土地です。具体的には、以下の要件を満たす土地が遊休土地として指定されます。
- 一定規模（面積）以上の土地
- 取得後2年以上が経過している土地
- 低・未利用である土地
- 周辺の状況から利用をとくに促進する必要があると認められる土地
遊休土地に指定されると、土地の利用や処分の計画に関する届け出が必要です。
3種類ある遊休地
遊休地は、土地の利用状況によって「住宅地」「農地」「商工業地」の3種類に大きく分けられます。住宅を建てて活用する際に注意すべきポイントは以下のとおりです。
・住宅地
すでにインフラが整っており、賃貸住宅や戸建て住宅として活用しやすい点が特徴です。用途地域によっては建築できる物件に制限があるため、希望する活用ができない場合もあります。
・農地
耕作を目的とした土地であるため、所有者の意向だけで住宅を建てられません。住宅用地として活用する際には「農地転用」の手続きが必要です。
・商工業地
企業向けの活用が一般的ですが、住宅地として利用するには用途変更や環境調査を求められる場合があります。工場跡地では土壌汚染の確認が必要なため、住宅用途への転用には慎重な対応が必要です。
遊休地を放置した際のデメリット
遊休地を所有していると、活用していなくても固定資産税や都市計画税を毎年納めなければなりません。都市部の土地の場合は税額が高くなる傾向があるため、金銭的に大きな負担としてのしかかります。
また、適切に管理をせずに土地を放置していると、雑草が生い茂り、不法投棄の温床となるリスクもあります。景観が悪化すれば周囲の不動産価値にも悪影響を与えてしまい、近隣住民とのトラブルにも発展しかねません。
土地を放置せず積極的に活用できれば、安定した収入を得られる可能性があります。土地の資産価値を守るためにも、遊休地を放置するデメリットを十分に理解しておきましょう。
遊休地を活用するメリット
遊休地は、適切に活用すれば大きなメリットをもたらす土地です。資産運用の手段として物件を建てれば、収益を生み出す資産へと変化します。また、居住用の住宅を建てれば節税効果が期待でき、公共性のある建物を建てれば社会貢献へとつながります。
ここでは、遊休地を有効活用するメリットを詳しく見ていきましょう。
収入源を確保できる
遊休地を活用する大きなメリットが、新たな収入源を確保できる点です。初期投資は必要ですが、賃貸住宅を建てれば家賃収入を得られ、長期的な資産形成につながります。マンションやアパート、戸建て住宅など地域のニーズに合わせることで、高い入居率と収入が期待できます。
少ない初期投資で収益を得たい場合は、駐車場やトランクルームの活用が効果的です。とくに住宅や商業施設の多いエリアでは、安定した需要が見込めます。
また、土地そのものを貸し出し、地主として地代を得るのも有効な収益確保の手段です。定期借地契約にすれば所有者の都合で期間を設定できるため、短期から中長期まで計画的な地代収入を得られるでしょう。
節税効果が見込める
遊休地は所有しているだけで固定資産税や都市計画税が課されますが、一定の条件を満たせば、税制の優遇を受けられます。
・住宅用地として活用する場合
土地の面積が200平方メートル以下だと、固定資産税の課税標準が6分の1（200平方メートルを超える部分は3分の1）まで軽減されます。また都市計画税の軽減は、3分の1（200平方メートルを超える部分は3分の2）まで軽減されます。
・収益物件を建てて活用する場合
将来的に相続が発生した場合は、相続税額の軽減を図れます。
社会的意義もある
遊休地の有効活用は収益や節税の面でメリットを得られるだけではなく、周辺環境の利便性を高めることにもつながります。住宅ニーズの多い地域では、賃貸住宅や戸建てを建設することで、その建物に入居者が入り、結果的に居住環境の改善に貢献できます。とくにファミリー向けや高齢者向けの住宅は、安定した需要が見込めるため効果的です。
また、駐車場の運営は、周辺住民の利便性向上に役立つ活用方法です。住宅街では月極駐車場、商業地域では時間貸し駐車場などのニーズが考えられます。
貸事務所やコワーキングスペースなどは、近年注目されている活用方法です。テレワークや柔軟な働き方に対応できる場所を提供できれば、地域の活性化にも寄与できます。
遊休地の活用方法
遊休地は、土地の特性や地域のニーズに応じて、さまざまな方法で有効活用できます。収益性モデルや運用面など、所有者の希望や意向に合わせた柔軟な選択も可能です。近年では、従来の活用法にとらわれず、独自のアイデアを取り入れるケースも増えています。
ここでは、遊休地の代表的な活用方法をご紹介します。
賃貸住宅をはじめとする家賃収益モデル
遊休地の一般的な活用方法の一つが、収益物件の建築による賃貸経営です。住宅ニーズの高い都市部にアパートやマンションを建てることで、安定した家賃収入を得られます。郊外では戸建て賃貸やシェアハウスなど、ターゲット層に応じた物件を選べば、収益化の可能性を高められます。
賃貸経営の大きなメリットは、長期的な収益を得られる点です。さらに、周辺環境の良化により不動産価格が高騰すれば、物件自体の売却益も狙えるでしょう。
一方でデメリットは、初期費用や維持管理費の負担が大きく、入居者が確保できなければ空室が発生する点です。立地状況と住宅ニーズを検討し、ベストな活用方法を選択する必要があります。
運用の手間がかからない活用方法
運用の手間を最小限に抑えて活用したい場合、駐車場や資材置き場、コインランドリー、太陽光発電が有力な選択肢です。
・駐車場
駅周辺や商業施設の近くで需要が高く、平面式であれば建物を建てる必要がありません。ただし、立地によっては競争が激しく、期待する収益が上がらないおそれがあります。
・資材置き場
広い土地を分割せずに活用できる点が魅力です。継続的な収益が見込めますが、特定の業種向けのため借り手が限定されやすい点がデメリットです。
・コインランドリー
小さなスペースで比較的手間をかけずに運用でき、安定した収益が期待できます。しかし、多くの初期投資が必要であり、競争の激しい地域では採算が合わないリスクもあります。
・太陽光発電
設備を設置すれば、売電による収益を得られる活用方法です。維持管理の負担が少ないものの、気候や周辺環境の影響を受けやすく、長期的な戦略を立てる必要があります。
アイディア勝負で新たな活用プランを立てる
遊休地を創造的に活用する方法として、ドッグランの運営や農業体験施設の開設が挙げられます。
・ドッグラン
ペットブームの影響で需要が高まり、愛犬家にとって貴重な施設です。会費や時間貸しでの収益化が可能ですが、立地によっては利用者が限られるため、綿密な市場調査が必要です。
・農業体験施設
自然に触れながら農作業を体験できる場として人気があり、安定した収益につながります。天候に左右されるリスクや、運営管理の手間がかかる点には注意が必要です。
有効活用を考える際は、アイデアを駆使して競争に勝つための仕組みづくりを検討する必要があります。遊休地の特性や市場ニーズを考慮し、独自性のある活用プランを立てることがポイントです。
【まとめ】遊休地を有効活用して収益をあげる
遊休地の活用は、収益を生み出すのはもちろん、税負担の軽減や社会貢献にもつながります。放置すれば維持費がかかるだけではなく、荒廃による景観の悪化や治安面でのリスクも高まります。
遊休地を持っているだけでは利益を生みません。積極的に活用し、長期的な視点で収益をあげることが、大切な資産を守るうえで重要なポイントとなるでしょう。
日商エステムグループでは、事業用地の選定や企画設計などの開発から販売やメンテナンスリフォームなど、自社グループで行う一貫体制を構築しています。多様なニーズにも対応していますので、遊休地の賃貸経営による活用方法を考えている方は、お気軽にご相談ください。
