注文住宅を建てる際、建築中の費用の支払いに利用されるのがつなぎ融資です。つなぎ融資を利用すれば、自己資金が少ない状況でも無理なく住宅を建てられます。しかし「つなぎ融資はもったいない」といった声も少なくありません。
そこで今回は、もったいないといわれる理由も含めて、つなぎ融資について詳しくご紹介します。
もくじ
注文住宅で便利なつなぎ融資
住宅ローンの審査に通ってマイホームを建てる資金を確保できても、特に注文住宅では建築中にお金が足りなくなるケースがあります。つなぎ融資は、建築中の資金ショートをカバーする手段の1つです。
なぜつなぎ融資が必要になるのか、注文住宅の支払いや住宅ローンの融資タイミングも含めてみていきましょう。
注文住宅は支払いタイミングが複数ある
注文住宅を建てる際の支払いは、物件引き渡し時の1回のみではありません。実際に建築に着手する前から、まとまった金額の支払いが発生します。
まず、最初に支払いが発生するのは、建築用の土地の取得時です。建売住宅であれば、土地と建物がセットで販売されます。しかし、注文住宅の場合は、土地を取得したうえで建築するハウスメーカーと契約する進め方が一般的です。
また、土地の取得後にも、引き渡しに至るまでに建築の着手金、中間金の支払いが発生します。ハウスメーカーによっても異なりますが、注文住宅では一般的に土地の取得時、着工時（着手金）、上棟時（中間金）、引き渡し時と、合計4回程度の支払いが必要です。
住宅ローンは完成後に一括で融資が実行される
住宅ローン分の資金が入金されるのは、一般的に物件の完成後です。住宅ローンでは建物も担保に含まれ、住宅が完成しないと担保価値が不足するためです。
建売住宅であれば、引き渡しの直前までに融資額も含めた資金を用意できれば問題ありません。しかし、完成前に支払いが発生する注文住宅では、住宅ローン以外の資金が別途必要です。そこで、つなぎ融資によって、住宅ローンの融資実行までの資金をカバーします。
住宅ローンの審査に通過していることが条件
住宅ローンの審査に通過していなければ、つなぎ融資は受けられません。通常は住宅ローンとセットで用意されており、最終的に一括で支払われる住宅ローンによって完済されるためです。
住宅ローンとは別の金融機関に、つなぎ融資のみを申し込むことは基本的にできません。つなぎ融資を利用したい場合は、住宅ローンを申し込む前に利用の可否を確認しておきましょう。ただし、住宅ローンを利用する金融機関によっては、つなぎ融資のみ提携する別の金融機関を斡旋することもあります
つなぎ融資がもったいないといわれる理由
住宅ローンが実行されるまでの資金をカバーできるつなぎ融資は便利な半面「もったいない」という声もよく聞かれます。実際、つなぎ融資が必要なのは、住宅の着工から完成までのわずかな期間です。別の方法で資金を用意できるのであれば、つなぎ融資を無理に利用する必要はありません。
つなぎ融資がなぜもったいないといわれるのか、具体的にみていきましょう。
金利が高い
つなぎ融資がもったいないといわれる最大の理由は、金利が高い点です。つなぎ融資は無担保のうえ融資が短期間のため、金利が高めに設定されています。1%を下回ることもある住宅ローンに対して、つなぎ融資の金利は2〜3%前後が一般的です。
元金は住宅ローン実行時に精算されますが、利息分については自己資金で確保しておく必要があります。
住宅ローン控除が利用できない
つなぎ融資では、住宅ローン控除が適用されません。住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の一定割合が所得税や住民税から控除される仕組みです。
住宅ローン控除は物件を取得していることが前提で、しかも返済期間が10年以上という条件があるため、つなぎ融資は該当しません。ただし、物件取得後の住宅ローンに関しては条件を満たせば控除を受けられるため、つなぎ融資を利用しても税制上の損はないといえます。
手数料が発生する
手数料が発生する点も、つなぎ融資がもったいないといわれる理由の1つです。つなぎ融資に限らず、ローンを利用する際は金利のほかにも手数料がかかります。金額は金融機関によって異なりますが、一般的には10万円前後です。
金利と同様に、つなぎ融資を利用しなければ手数料はかかりません。数千万円にのぼることもある建築費用を考えるとわずかに思えますが、普段の生活であれば10万円は大金です。つなぎ融資を利用するにあたって、手数料をもったいないと感じる方も少なくないでしょう。
借入期間が決まっている
「もったいない」という観点とはやや異なりますが、借入期間が限られている点はつなぎ融資のデメリットです。つなぎ融資は住宅ローンによって精算されるため、借入期間は住宅ローンの融資実行までとなります。自己資金で支払う利息についても、当然借入期間中に支払わなければなりません。
つなぎ融資で借り入れる金額が多ければ、利息分だけでも大きな資金が必要となります。借入期間が決まっているため、家計の状況によっては短期的に資金繰りが厳しくなりかねません。つなぎ融資を利用する際は、利息の金額だけではなく支払い時期についても事前に確認しておきましょう。
つなぎ融資にはメリットもある
もったいないといわれるつなぎ融資ですが、実はメリットもたくさんあります。必要な自己資金額を抑えられるなど、注文住宅を無理なく実現するための有効な手段の1つです。
そこで、つなぎ融資のメリットを4つ詳しくご紹介します。
自己資金が少なくても注文住宅を建てられる
つなぎ融資を利用するメリットは、完成前に支払う分の自己資金を用意できなくても注文住宅を建てられることです。住宅ローンの融資を受けられるのは住宅完成後のため、注文住宅を建てる土地の購入代金や着手金といった現金を準備しておく必要があります。つなぎ融資を利用することで、住宅ローン融資実行前に発生する費用も無理なく支払えます。
住宅ローン融資までの支払いが問題で注文住宅の取得をあきらめていた方でも、つなぎ融資を利用すれば実現できる可能性があるでしょう。
今の住居に住みながら無理なく新居を購入できる
すでに住宅を保有している方が、新居として注文住宅を購入する際もつなぎ融資は有効な手段です。今住んでいる家を売却して住宅ローン実施までの費用を支払う計画では、一時的に賃貸住宅などに引越す必要があります。つなぎ融資を利用すれば不足分の資金を借り入れられるため、新居が完成するまで今の住居に住み続けることが可能です。
一時的だったとしても、引越しをすると荷物の輸送や敷金などの手数料、家賃とまとまった費用がかかります。また、物件探しや準備作業といった、家族全体にかかる負担も少なくありません。つなぎ融資を利用することで、余計な費用や手間をかけずに注文住宅を購入できます。
住宅ローンが分割融資に対応していなくても安心
つなぎ融資は住宅ローンを取り扱う多くの金融機関で用意されているため、利用しやすい点も大きなメリットです。
注文住宅の完成前に支払う費用に対応した、住宅ローンの分割融資を用意している金融機関もあります。しかし、分割融資をローン商品として用意している金融機関は限られるほか、融資タイミングが複数回に及ぶことで手数料がつなぎ融資より割高となるケースも少なくありません。
基本的に担保が不要
つなぎ融資は住宅ローンを利用する前提で融資を受けるため、基本的に担保は不要です。利息や手数料の負担はあるものの、自己資金と同様に決済できます。
一方、注文住宅の支払いに対応した分割融資では、土地と建物の取得時にそれぞれ担保設定が必要です。登記をする際には手数料が発生するほか、手間もかかります。
【まとめ】必要に応じて利用すればつなぎ融資はもったいなくない
つなぎ融資が本当にもったいないかどうかは、利用の目的や資金状況によります。つなぎ融資に限らずローンを利用すると金利や手数料がかかるため、自己資金を用意できるに越したことはありません。また、つなぎ融資は、住宅ローンよりも金利が高い点や、短期間での返済が必要な点も大きなデメリットです。
しかし、つなぎ融資を利用することで、自己資金が少なくてもあこがれの注文住宅を実現できます。「もったいない」といわれるデメリットだけではなく、メリットも含めて総合的に判断しましょう。
