「マンション投資をすると節税できる」とよくいわれます。投資によって所得が増えるのに、なぜ節税できるのでしょうか。しかも、会社員の方などが副業としてマンション投資をすると、本業の給与所得に対しての節税効果も期待できます。一方で、どんな条件でも節税できるわけではありません。
この記事では、マンション投資で得られる節税効果と仕組みについて詳しく解説します。節税対策をする際の注意点も紹介しているので、ぜひ参考にしてマンション投資を成功させてくださいね。
もくじ
マンション投資が節税につながる仕組み
マンション投資がなぜ節税効果を生むのか、その核心には日本の税制における特定のルールが関係しています。多くのサラリーマン投資家が実践している節税スキームは、決して魔法のような裏技ではなく、税法に基づいた正当な手続きによるものです。ここでは、その基本的な仕組みについて3つのポイントに分けて解説します。
不動産所得の赤字を給与所得と相殺する損益通算
マンション投資による節税の基本は「損益通算」という仕組みを活用することです。損益通算とは、不動産投資で生じた会計上の「赤字」を、会社の給与所得などの「黒字」から差し引くことができる制度を指します。
通常、会社員の方は給与所得に対して課税されます。しかし、不動産所得が赤字になった場合、確定申告を行うことで給与所得からその赤字分を差し引き、課税対象となる総所得金額を減らすことが可能です。課税所得が減れば、その分だけ本来支払うべき所得税や住民税が安くなるため、結果として節税効果が生まれます。
実際の支出を伴わずに計上できる減価償却費
不動産所得を赤字にするというと、「実際に損をしているのでは意味がない」と思われるかもしれません。ここで重要になるのが「減価償却費」という経費の存在です。減価償却費とは、建物や設備などの資産価値が経年によって減少する分を、毎年一定のルールに従って経費として計上するものです。
この減価償却費の最大の特徴は、実際の現金の支出を伴わない経費であるという点です。つまり、手元の現金（キャッシュフロー）はプラスであっても、帳簿上では減価償却費という大きな経費を計上することで、不動産所得を赤字に見せることが可能になります。この「会計上の赤字」を利用することが、マンション投資における節税の鍵となります。
確定申告によって納めすぎた税金が還付される
会社員の方は通常、毎月の給与から所得税が源泉徴収されています。これは年末調整で精算されますが、不動産所得の損益通算は年末調整では行えません。そのため、ご自身で確定申告を行う必要があります。
確定申告で不動産所得の赤字を申告し、給与所得と損益通算を行うと、本来納めるべき税額が再計算されます。その結果、源泉徴収ですでに納めていた税金が「納めすぎ」の状態となり、その差額が後日指定した口座に還付金として振り込まれます。また、住民税についても翌年の納付額が減額される形で節税効果が現れます。
マンション投資で節税のメリットを得やすい人
不動産投資による節税は、万人に等しく効果があるわけではありません。現在の収入状況や資産背景によって、その恩恵の大きさは大きく異なります。ここでは、特にマンション投資によるメリットを享受しやすい人の特徴を解説します。
課税所得が900万円を超える高所得者
最も節税効果を実感しやすいのは、課税所得（年収から各種控除を引いた額）が900万円を超える高所得者の方です。日本の所得税は超過累進税率を採用しており、課税所得が900万円を超えると所得税率は23%から一気に33%へと跳ね上がります。住民税の10%と合わせると、所得の約43%が税金として徴収される計算です。
例えば、この層の方が不動産投資によって帳簿上の赤字を100万円作ることができれば、その100万円に対してかかるはずだった約43万円分の税金を取り戻すことができます。年収が高ければ高いほど適用される税率は上がるため、同じ赤字額でも節税によるリターン（還付額）が大きくなります。逆に言えば、高い税金を納めている人ほど、マンション投資のリスクに見合うだけの節税効果を得やすいと言えます。
相続税対策として現金を圧縮したい資産家
現金を多く保有している資産家の方にとっても、マンション投資は大きなメリットがあります。現金1億円を相続する場合、その評価額はそのまま1億円ですが、1億円の不動産を購入して相続する場合、評価額を大幅に下げることができます。
土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」によって評価されますが、これらは実勢価格（市場価格）の約7〜8割程度になることが一般的です。さらに、その物件を第三者に賃貸している場合、「貸家建付地」や「貸家」としての評価減が適用され、さらに評価額が圧縮されます。結果として、現金のまま相続するよりも相続税の課税対象額を減らすことができ、次世代へのスムーズな資産継承が可能になります。
マンション投資で節税のメリットを得にくい人
一方で、マンション投資を始めても期待したほどの節税効果が得られない、あるいはリスクの方が大きくなってしまうケースもあります。以下のような特徴に当てはまる場合は、慎重な判断が必要です。
年収が平均的で適用税率が高くない方
課税所得が900万円未満、特に330万円以下の方の場合、節税効果は限定的です。課税所得が330万円以下の方の所得税率は10%、195万円以下なら5%です。住民税の10%を合わせても税率は15〜20%程度にとどまります。
この場合、不動産所得で100万円の赤字を作っても、戻ってくる税金は15〜20万円程度です。不動産投資には空室リスクや金利上昇リスク、修繕リスクなどが伴います。得られる節税額がこれらのリスクに対して小さすぎる場合、あえて節税目的でマンション投資を行う合理性は低くなります。年収が平均的な層の方は、節税よりも「純粋な投資収益（インカムゲイン）」を重視した物件選びをすべきでしょう。
住宅ローン控除ですでに所得税が還付されている方
ご自宅を購入し、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）をフル活用している方も注意が必要です。住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて所得税から直接控除される強力な制度です。
もし、住宅ローン控除によって、納めた所得税がすでに全額還付されている（またはゼロになっている）場合、不動産投資で損益通算をして課税所得を下げても、これ以上戻ってくる所得税がありません。住民税からの控除分は残りますが、節税効果の総額としては大きく目減りしてしまいます。ご自身の源泉徴収票を確認し、あとどれくらい所得税を納めているのかを把握しておくことが重要です。
節税よりも手元のキャッシュフローを重視する方
「節税＝手元のお金が増える」と直結しない場合もあります。特に、節税効果を狙って減価償却費を大きく取れる中古木造アパートなどを購入する場合、耐用年数が短いため短期間で経費計上が終わってしまいます。
また、節税のためにあえて収支を赤字にするということは、場合によっては銀行融資の審査でマイナス評価を受ける可能性もあります。近い将来、自宅の購入や事業資金の融資を考えている場合、決算書上の赤字が足かせになることも考えられます。目先の節税だけでなく、長期的な資金計画やライフプラン全体への影響を考慮する必要があります。
マンション投資での節税ポイントを6つ紹介
税制は複雑になっているため、すべてを把握することは専門家でない限り簡単ではありません。重要なポイントに絞って理解して、確実に節税することが重要です。
マンション投資で節税効果が期待できるポイント6つをご紹介します。全体の収入金額など条件によって有利な節税対策が変わってくる項目もあるので、マンション投資での節税を考えている方は、ぜひ参考にしてください。
ポイント①：整理しておくべきマンション投資で必要な経費
マンション投資で経費として計上できるものは多岐にわたります。事前にしっかりと把握し、もれなく経費に計上することが大切です。
マンション投資で必要となるおもな経費をご紹介します。管理費や修繕費のようなわかりやすいものだけではなく、不動産取得時の打ち合わせ費用なども経費として計上できます。見落としている経費がないか、ぜひ確認してみてください。
管理費
取得したマンションを管理するためにかかる費用です。清掃や設備の保守及び点検、消防設備の管理点検なども含まれます。
修繕費
破損した部分の修繕にかかる費用や、定期的なメンテナンスで発生する費用です。
大規模修繕への積立金
マンションの管理会社が徴収する、大規模修繕のための資金です。多くの場合、毎月定額の支払いとなっています。
管理会社への委託費用
取得したマンションの管理を不動産管理会社へ委託している場合は、その委託費用も経費計上が可能です。
ローン支払い分の利息
ローン返済総額ではなく、支払いで発生している利息分のみ経費として計上できます。
各種税金
マンションを取得すると発生する固定資産税や都市計画税なども、所得を得るためにかかる費用のため経費扱いが可能です。また、細かいところでは購入の際や領収書を発行する際の印紙代も経費になります。
損害保険料
火災保険や地震保険など、物件にかけている各種保険料も経費として取り扱えます。
ポイント②：マンション投資で取得した物件は減価償却費として長期間経費になる
不動産投資の節税対策のなかでも、有効な方法の1つが減価償却費の計上です。不動産物件の取得にかかった費用を、耐用年数に応じて分割したうえで経費に計上できます。実際の支出は取得時に完了しているため、支出がともなわない経費として、所得額の圧縮に有効な節税対策です。
耐用年数は法律で定められており、物件によって異なります。法定耐用年数は、木造建築物が22年、鉄筋コンクリートであれば47年です。ただし、土地の価格は減価償却の対象にはなりません。
また、高額な物件であれば、減価償却費を計上すると、家賃収入が経費の総額を下回ることもあります。不動産経営を見かけ上赤字にできるため、大幅な節税効果が見込めるでしょう。
ポイント③：会社員ならお得な損益通算
副業としてマンション投資をする、会社員の方が活用できる節税対策が損益通算です。会社員として得られる給与所得と、マンション投資での不動産所得を合算して税金の申告ができます。
損益通算で重要となってくるのが減価償却費の経費計上です。減価償却費によって不動産所得分を赤字としていれば、その分給与所得から減算できるため、課税対象額を減らせます。
ポイント④：家族がいるなら給与を支払って申告
「不動産経営」という言葉もあるように、マンション投資は事業です。家族がいれば、マンション投資事業の従業員として給与を支払うことで、節税につながります。マンション投資での収益を少しでも残すために、可能であれば家族を従業員にしましょう。
青色申告をしていれば、従業員に対する給与は全額経費扱いとなります。ただし、白色申告の場合は、給与を経費として計上できないため、必要に応じて青色申告に切り替えましょう。
ポイント⑤：マンション投資を含む課税所得が高い場合は法人化も検討
マンション投資も含めて課税所得が多い場合は、法人化することも検討しましょう。個人所得の場合の最大税率は55％ですが、法人所得の場合にかかる法人税の最大税率は23.2％です。（2022年11月現在）個人所得の税率が23.2％を上回る場合は、法人化したほうが節税できます。
ただし、法人化するには、会社設立の手続きや社会保険へ加入する手間や費用が必要です。個人の所得税と法人税が逆転するのは、利益が500万円程度出る場合ですが、手間やその他の費用を考えると、法人化のメリットを得られるのは900万円が目安となります。
ポイント⑥：マンション投資では経費以外にも節税が見込める
マンション投資をすると、毎年の所得税や住民税だけではなく、贈与税や相続税についても節税効果が見込めます。
その理由は、不動産を贈与、相続する場合は、課税対象が取得額ではなく評価額となるためです。評価額は実際の不動産価値の40％程度で算定されます。たとえば、1億円の現金を相続した場合は1億円全額が課税対象となりますが、同価値の不動産を相続した場合だと課税対象額は4,000万円程度です。
マンション投資で節税する際の注意点
マンション投資でできる節税対策にはさまざまな方法があります。利用できる制度はすべて活用して、投資効果の最大化を狙いましょう。
ただし、事前の確認不足や手続きを忘れていると節税できないこともあります。また、節税を目的に収益性の低い物件に投資をして資産を減らしてしまっては本末転倒です。ここでご紹介する注意点をおさえて、正しく節税をしてくださいね。
節税だけを目的にマンション投資をしない
節税を目的にマンション投資を始めると、投資本来の目的である資産形成がうまくいかないおそれがあります。節税はあくまでもマンション経営をした結果です。投資をする際は、投資対象としての魅力をしっかりと判断しましょう。
たとえば、すでに耐用年数を経過している築古物件であれば、減価償却費を短期間のうちに計上できるため、大きな節税効果が期待できます。しかし、古い物件は集客面で弱いため、肝心の入居者が決まらなければ、まったく利益があがらず赤字にもなりかねません。
売買契約書に建物価格が明記されていることを確認する
減価償却費の対象は、物件の建物のみです。経費で計上する際の根拠資料として、建物価格が必要となります。不動産売買契約書のなかには、物件全体の価格しか記載されていないこともあるため注意してください。
マンション投資での減価償却費による節税効果については、事前に知っておかないと見逃してしまうおそれがあります。税金の支払いで損をしないためにも、関係する税制についてしっかりと理解して、必要となる書類や情報を常に意識しておくことが重要です。
確定申告を必ずおこなう
節税をするためには経費を計上して課税対象額を減らす必要があるため、確定申告が不可欠です。また、年収が2000万以上もしくは、給与以外の所得が20万を超える場合は、そもそも確定申告が義務付けられています。
確定申告をおこなう際は、さまざまな書類を正しく準備しなければなりません。本業があり、時間の取れない方は、税理士への依頼も検討しましょう。
【まとめ】節税をしっかりとすればマンション投資の収益性があがる
節税は、収益性をあげるために欠かせない対策の1つです。マンション投資には、空室や災害への対応などのリスクがともないます。不測の事態にも対処して投資を成功させるためには、常に収益の最大化を図っておくことが重要です。
節税項目を正しく把握し、事前に準備しておくことで、節税効果を最大限に高められるでしょう。各種経費を計上するうえでは、日常的な領収書の保管が欠かせません。減価償却費や、副業の方であれば損益通算などの準備も必要です。
しっかりと収益を確保するために、日頃から節税対策を意識して、ぜひマンション投資を成功させてくださいね。
