不動産投資の利回り計算の方法は？ シミュレーション例も紹介します

不動産投資を検討しているけれど、利回りをどう判断すればよいかよく分からないという方もいるのではないでしょうか。そこで、不動産投資における利回りとは何か、どのように計算するかをシミュレーション例も交えて解説します。

実際に物件探しをする際に押さえておきたい利回りの平均相場や、利回りを目安に物件を選ぶ際に気をつけたいポイントも併せて紹介しましょう。

不動産投資の利回りの種類と計算方法

不動産投資をするときに使う「利回り」は、投資した資金（物件の購入価格）から1年間にどのくらいの利益（家賃収入）が得られるか、またはその割合（％）です。

利回りにもいろいろな種類がありますが、投資物件を選ぶ際には「表面利回り」と「実質利回り」、２種類の利回りをしっかり理解しておく必要があります。どちらも、ある程度の計算は自分でできるようになりましょう。

表面利回りの計算方法

「表面利回り」は、年間の家賃収入と物件価格で計算する利回りです。

表面利回り＝（年間の家賃収入÷物件価格）×100

物件情報などに記載されている利回りの多くは、この表面利回りです。物件について初めて不動産業者と話すときは、表面利回りが使われます。

表面利回りは物件価格と家賃だけで計算できるので、使いやすい指標です。ただ、ランニングコスト（経費）を計算に入れておらず、実際に投資をしたときの利回りは表面利回りより低くなってしまうことを頭に入れておきましょう。

実質利回りの計算方法

「実質利回り」は、年間の家賃収入からランニングコスト（固定資産税、火災保険料、管理費、修繕費など）を引いた金額と物件価格で計算する利回りです。

実質利回り＝｛（年間の家賃収入―経費）÷物件価格｝×100

表面利回りと比べるとランニングコストを考慮しているため、実際に投資したときの利回りと近くなります。投資物件から得られる利益をより正確に判断するには、実質利回りの計算が欠かせません。「表面利回りは高いのに、実質利回りを計算したら半分以下」ということも実際にあります。

不動産投資の利回りの平均相場は？

不動産投資するには、物件選びの指標となる利回りの平均相場をつかんでおくことも重要です。利回りの相場は物件の所在地域や立地条件、居住用かオフィス用かによっても変わってきます。

そこで、日本不動産研究所が公表する「不動産投資家調査」の結果から、賃貸住宅の期待利回りを紹介しましょう。期待利回りとは、投資家が不動産から期待する利益から計算した利回りです。

東京都の利回り平均相場

まず、東京都の平均相場です。想定しているのは専用面積がファミリー向けは50~80平方メートル、ワンルームは25~30平方メートル、どちらも最寄り駅から10分以内で、築年数5年未満の賃貸住宅です。

	ワンルーム	ファミリー向け
城南地区（目黒区、世田谷区）	4.2%	4.3%
城東地区（墨田区、江東区）	4.4%	4.5%

ファミリー向けのほうがワンルームに比べて若干利回りが高くなっていますが、どちらの地区も差は0.1％ですから、それほど大きな差とは言えません。

地方都市の利回り平均相場

次に地方都市の利回り平均相場をチェックしましょう。想定する住宅の条件は東京都の場合と同じです。

	ワンルーム	ファミリー向け
札　幌	5.5%	5.5%
仙　台	5.5%	5.5%
さいたま	5.1%	5.2%
千　葉	5.1%	5.2%
横　浜	4.8%	4.9%
名古屋	5.0%	5.0%
京　都	5.2%	5.2%
大　阪	4.8%	4.9%
神　戸	5.1%	5.2%
広　島	5.7%	5.8%
福　岡	5.0%	5.1%

ファミリー向けの利回りがワンルームより若干高い傾向は東京と同じです。東京が4％台前半だったのに比べ、横浜と大阪が4％台後半、その他は5％台とどこも東京より利回りが高くなっていますが、この差は地価が影響しているものと思われます。

不動産投資の利回り計算のシミュレーション例

ここで、２つの購入例で、実質利回りをシミュレーションしてみましょう。価格は高いが家賃も高く設定できる新築マンションと、価格は低いけれど家賃も低い中古マンション、それぞれローンを組んで購入したケースです。経費としてマンションの管理費・修繕費、固定資産税、集金代行手数料、月々返済額を想定します。

新築マンションの場合

新築マンションを3,800万円で購入する場合の一例です。頭金は300万円、残り3,500万円はローン（金利：1.7%、返済期間：35年）を組んで購入します。

• 月々返済額：11万625円／月
• 管理費・修繕費：1万5,000円／月
• 集金代行手数料：4,400円／月
• 固定資産税：9万円／年
• 家賃金額：14万円／月

年額ではローンの返済額が132万7,500円、管理費・修繕費が18万円、集金代行手数料が5万2,800円ですから、固定資産税と合わせて年間の経費は165万300円となります。一方、年間の家賃金額は168万円ですから、年間の利益は2万9,700円です。

したがって、この物件のローン返済中の実質利回りは0.8%ですが、ローン返済後は3.6%となります。

中古マンションの場合

次は、中古マンションを2,000万円で購入する場合の一例です。頭金なしで全額ローン（金利：1.7%、返済期間：35年）を組んで購入することにします。

• 月々返済額：6万3,214円／月
• 管理費・修繕費：7,900円／月
• 集金代行手数料：2,400円／月
• 固定資産税：3万8,000円／年
• 家賃金額：8万円／月

年額ではローンの返済額が75万8,568円、管理費・修繕費が9万4,800円、集金代行手数料が2万8,800円ですから、固定資産税と合わせて年間の経費は92万168円となります。一方、年間の家賃金額は96万円ですから、年間の利益は3万9,832円です。

したがって、この物件のローン返済中の実質利回りは0.2%ですが、ローン返済後は4.0%となります。

不動産投資の利回りで物件を選ぶ際の注意点

物件選びは表面利回りだけでなく、実質利回りも計算して比較検討し、利回りの高い物件を探すことが大切です。しかし、それだけにとらわれてしまうと失敗するかもしれません。ここでは、利回りで物件を選ぶ際の注意点をご紹介します。

実質利回りでは確実な数字は出しにくい

実質利回りの計算に用いるランニングコストは、現状で予想されるものです。ランニングコストには固定資産税や管理費のように変動がほとんどないものがある一方、予想が難しいものもあります。そのため、実際の利回りとズレを生じることがあります。

例えば、修繕費は物件の築年数で見積もりを算出して設定しますが、実際にかかる金額は物価の変動や業者によって違ってきます。突発的な事故や災害があれば、大きな修繕費が発生するかもしれません。

また、空室率は予想しにくいものですが、実際に投資したときの利回りを大きく左右するため、実質利回りで確実な数字を出すのが難しくなってしまいます。

極端な数値の利回り物件には気を付ける

物件を探していると、周囲より際立って高い利回りの物件に出会うことがあります。飛びつきたくなるかもしれせんが、利回りが高ければよいということはありません。

高過ぎる利回りには何らかの理由があるはずです。例えば家賃が高いために、空室率が上がるかもしれません。逆に、物件価格が低いために、修繕費が大きくかかるリスクが考えられます。

利回りが極端に低い物件もあるでしょう。家賃が安い場合は空室率が低いというメリットも考えられますが、利益が少ない物件は投資物件としての魅力が少ないと言えます。

利回りの高さだけで判断しない

利回りの高い物件には家賃が高めに設定されているケースがあります。家賃は所在地域や設備を考慮して決められますから、家賃を高く設定できる物件は物件価格も相応に高くなるのが自然でしょう。

したがって、周囲の同程度の物件に比べて、家賃を高めに設定しているのかもしれません。その家賃で継続して入居者が入っているかどうか、調べたほうがよいでしょう。

また、表面利回りと実質利回りとの差が大きい物件は、管理費や修繕費が物件価格の割に高すぎるケースがあるので注意が必要です。

高利回り物件で確認しておく項目

実質利回りは家賃や必要となるランニングコストを想定して計算するものですが、想定はあくまで想定です。甘すぎる条件の想定だと、実際に投資して得られる利益は計算した利回りを大きく下回る結果となりかねません。高利回りの物件で確認しておきたいポイントを解説します。

家賃の設定

利回りの高い物件は、家賃を高めに設定していることがあります。家賃が周囲の同程度の物件より高ければ、入居者が見つからず空室が続く事態も考えられます。不動産投資では家賃収入が入らなければ利益が出ません。それどころか、ランニングコストがかさんで赤字になってしまいます。

空室が続く場合は、家賃を下げて入居希望者を探すことになるでしょう。家賃が下がれば利回りも下がってしまいますから、周囲の物件と比べて高すぎる設定でないか調査することが重要です。

ランニングコスト

購入した後のランニングコストが想定より高くならないかの検討も必要です。例えば、築年数が古い物件では設備の老朽化から、想定以上に高額の修繕費が必要になることがあります。

エレベーターなどの設備もメンテナンス費用が月々かさみます。購入後のランニングコストにどのくらいの金額が必要になるか、想定より高額の費用にならないか検討しておきましょう。

駅からの距離

駅からの距離が遠い物件は物件価格が低くなるため、利回りが高くなる傾向があります。しかし、アクセス面で不利な物件は入居者がなかなか見つからないケースが心配されます。

駅から近くて通勤・通学の便がよい物件は入居者がすぐ見つかることが期待できるので、駅からの距離や所要時間がどのくらいかもチェックしておきたいポイントです。

耐震基準

利回りの高い物件は、旧耐震基準というケースも考えられます。耐震基準は1981年6月に大幅に改定され、新耐震基準となりました。それ以前に建築された旧耐震基準の物件は入居者が見つからない可能性もあるため、1981年6月以降に建築されたかをしっかり確認しましょう。

とはいえ、旧耐震基準で建てられた物件のすべてが、資産価値が低いとは限りません。耐震補強工事が行われ、きちんと管理されて状態の良い物件であれば、資産価値を保つことができます。

物件選びや利回りで悩んだらプロに相談しよう！

「利回り」は不動産投資の物件を選ぶ際に必要な指標ですが、それだけで物件を選ぶと失敗することがあります。物件価格や家賃の設定が適正か、入居者希望者が見つかりやすい物件かなど、経験が少ないとよく分からないことが多く、迷うことも多いかもしれません。

そのようなときは、プロに相談することを検討してみましょう。多くの経験に基づいたアドバイスがあれば、安心して不動産投資を始めることができます。信頼できる不動産会社であれば、親身になって相談に乗ってくれるでしょう。

まとめ

不動産投資を始めるなら、物件情報などに記載されている「表面利回り」とランニングコストを除いた利益で計算する「実質利回り」の違いを理解し、使い分けられるようにしておきたいものです。利回りの平均相場を知り、自分で実質利回りを計算できれば、物件の検討に役立つでしょう。

ただし、高い利回りを求めるだけで良い物件を探せるとは限りません。高い利回りには気づきにくいリスクが潜んでいることもあります。迷うときには信頼できるプロに相談するのも一つです。