「アセットマネジメント」と「プロパティマネジメント」は、多岐にわたる不動産管理業務に欠かせない役割を担っています。しかし、両者は密接に関わっているため、それぞれの役割について間違った捉え方をしている人も少なくありません。
そこで、アセットマネジメントとプロパティマネジメントの違いを、具体的な業務内容も含めて詳しく解説します。
もくじ
不動産投資を円滑にするアセットマネジメントとプロパティマネジメント
不動産運営には、専門的な知識や経験が必要となる仕事がたくさんあります。また、資産価値をより高めて投資効果を最大化するには、プロによる助言が欠かせません。アセットマネジメントやプロパティマネジメントは、個人ではカバーしきれない専門的な業務をスムーズに進めるために重要な仕事です。
アセットマネジメントとプロパティマネジメント、さらにはビルマネジメントの役割についてみていきましょう。
資産の管理をおこなうアセットマネジメント（AM）
アセット（asset）とは、英語で資産や財産を意味する言葉です。アセットマネジメントは利益の最大化を目的に、投資家の資産を管理します。不動産投資では、物件の管理、運用業務全般がアセットマネジメントの仕事です。
アセットマネジメントの仕事は、多岐にわたります。運用計画に基づいて、プロパティマネジメントやビルマネジメントと連携をとることも役割の1つです。資産管理の細部に関わるアセットマネジメントは、不動産投資の成否を握る存在といっても過言ではありません。
不動産価値の維持と向上を担うプロパティマネジメント（PM）
プロパティマネジメントは、より直接的な不動産の運営管理にあたります。実際の業務担当として、アセットマネジメントから委託を受けるケースも少なくありません。不動産オーナーの代理として、業務を代行するイメージです。
不動産を実際に運営するとなると、入居者の募集や契約、退去後のリフォーム依頼、賃料の回収といった実務が発生します。すべてを不動産オーナーが担当するのは時間的に難しいうえ、経験が必要な業務もあるため、プロパティマネジメントによる代行が重要です。
不動産自体を管理するビルマネジメント（BM）
プロパティマネジメントと混同しやすい役割が、ビルマネジメントです。現場での運営にあたるという意味では同様ですが、ビルマネジメントは建物や設備といったハード面の管理を担います。
日々の清掃や設備の点検、警備など、入居者の生活に直接関係する大切な仕事です。プロパティマネジメントの委託を受けて、業務にあたることもあります。
アセットマネジメントの具体的な業務内容
アセットマネジメントは、不動産投資をする際の、いわば司令塔のような役割です。オーナーである投資家は、アセットマネジメントからの報告によって運営状況を把握します。また、物件売買時の交渉や契約といった、知見がないと難しい業務の代行もアセットマネジメントの重要な役割です。
アセットマネジメントの具体的な業務内容をみていきましょう。
資産状況の取りまとめやレポーティング
アセットマネジメントのもっとも重要な仕事は、オーナーへの報告業務です。資産状況や物件の運用状況を定期的にレポートにまとめて報告します。また、資産の運用計画の立案も含めた、将来の見通しも定期的に提案してくれます。
ニーズに合った物件を買い付ける
資産運用目的にあった物件を買い付けることも、アセットマネジメントの仕事です。投資家が求める利回りや安定性を考慮して、市場から最適な物件を探します。また、購入時の価格交渉や契約といった専門的な業務も担当してもらえるため、初めて不動産投資をする際でも安心です。
売却時は交渉からすべてを担当
アセットマネジメントは、運用する資産の最大化を目指して活動します。運用計画のなかには出口戦略も含まれており、最適なタイミングで売却を提案することもアセットマネジメントの役割です。物件を売却する際は、できるだけ有利な条件になるよう交渉から手続きまですべておこなってくれます。
物件の運営管理
アセットマネジメントは、物件の運営管理にもあたります。実際の運営自体はプロパティマネジメントやビルマネジメントに委託することがほとんどですが、修繕計画や運営方針の決定などは資産管理業務の一部です。
プロパティマネジメントの具体的な業務内容
アセットマネジメントよりも、物件そのものの運営に大きく関わるのがプロパティマネジメントです。空室対策や家賃の回収など、物件の収益性に直接関わる業務も担います。
プロパティマネジメントの具体的な業務内容をみていきましょう。
運営計画の立案とオーナーへの提案
物件の実際の運用に携わるプロパティマネジメントは、具体的な運営計画の立案が大きな役割です。清掃の頻度や補修が必要になるタイミング、退去者を出さないための改修案など、プロの目線で資産価値を高める提案をしてくれます。また、計画にあたっては、アセットマネジメントとの連携も欠かせません。
不動産投資でもっとも重要な空室対策
不動産投資における最大のリスクは、空室になって計画通りの収益をあげられないことです。プロパティマネジメントは、不動産運営の一環として空室対策にも取り組みます。
入居者の募集には、マーケティングや広告の知識、地域とのつながりなど、さまざまなノウハウが必要です。プロパティマネジメントは、専門性をいかして空室が発生しないよう、幅広い対策をオーナーに提案します。また、入居者の満足度向上による退去の防止や、退去情報の入手などもプロパティマネジメントの重要な役割です。
家賃の集金や督促業務
不動産投資の収益源である、家賃の集金もプロパティマネジメントの大切な仕事です。口座の引き落とし手続きなどをオーナーに代わっておこない、安定的に家賃を得られるようにします。
また、万が一未収となった場合の督促業務への対応も必要です。分割支払の交渉など、入居者とオーナーの間に入って家賃回収業務を円滑に進めます。
警備や清掃といった現場の統括
警備や清掃といった現場を統括するのも、プロパティマネジメントの業務です。契約通りに清掃がされているか、リフォームの施工内容の確認など資産価値が低下しないように現場の業務内容を細かく管理します。
ビルマネジメントとの違い
プロパティマネジメントは、運営計画の立案を担う点がビルマネジメントとの大きな違いです。ビルマネジメントは、計画に沿って現場で直接清掃や点検、警備などにあたります。ただし、小規模な物件などでは、プロパティマネジメントが現場で業務をすることも少なくありません。
【まとめ】アセットマネジメント（AM）とプロパティマネジメント（PM）で不動産の収益を最大化する
不動産投資で必要となる、さまざまな業務を担ってくれるのが、アセットマネジメントとプロパティマネジメントです。オーナー自らが資産を管理して物件運用することも、時間や手間さえかければ不可能ではありません。しかし、実際の業務内容は多岐にわたるため、現実的にはかなり難しいはずです。
また、アセットマネジメントやプロパティマネジメントが担当するのは、1つの物件ではありません。他物件の状況や業界のトレンドなど、個人では得られない情報も集まります。資産価値を高めて収益を最大化するために、アセットマネジメントやプロパティマネジメントの導入を検討してみてください。
