源泉徴収票を見て「こんなに税金を引かれているのか」と、手取り額の少なさにため息をついたことはありませんか？
年収900万円以上の会社員や医師、経営者の方にとって、税金負担の軽減は資産形成における重要な課題でしょう。そこでおすすめなのが「不動産投資」による節税です。
しかし、「損益通算」や「減価償却」といった専門用語を聞いて、正しい仕組みが分からず不安に感じる方もいらっしゃるかもしれません。
本記事では、忙しくて投資の勉強に十分な時間が割けない方に向けて、不動産投資で節税できる仕組みを分かりやすく解説します。節税効果が高い人の特徴や、事前に知っておくべきリスク・注意点まで網羅しています。
もくじ
不動産投資で節税できる仕組み
不動産投資で節税できるのは、給与などの所得から不動産投資で生じた赤字を差し引けるためです。ここでは、特に重要な役割を果たす「損益通算」と「減価償却費」の仕組みについて、詳しく見ていきましょう。
| 項目 | 概要 | 節税における役割 |
|---|---|---|
| 損益通算 | 複数の所得間で黒字と赤字を相殺する制度 | 不動産所得の赤字を給与所得から差し引く |
| 減価償却費 | 建物の購入費用を複数年に分けて経費にする仕組み | 実際の現金を減らさずに帳簿上の赤字を作る |
| 確定申告 | 1年間の所得と税金を計算して国へ申告する手続き | 給与天引きで払いすぎた税金の還付を受ける |
赤字を給与と相殺して課税所得を減らす
不動産投資における節税の根幹は「損益通算」です。不動産所得で生じた赤字を、給与所得などの黒字と相殺できる仕組みです。
例えば、給与所得が1,000万円、不動産所得が200万円の赤字なら、税金は800万円に対してのみかかります。家賃収入からローンの利息や管理費などの必要経費を差し引いて赤字になれば、その分だけ給与所得の金額を下げられるという合法的なルールです。
減価償却費で帳簿上の利益を圧縮する
損益通算を利用するには不動産所得が赤字である必要がありますが、実際の収益が減ってしまうのは本末転倒でしょう。そこで活躍するのが「減価償却費」です。
建物購入費を一度に経費にせず、国が定めた耐用年数に応じて毎年少しずつ経費計上します。実際に支出はなくとも帳簿上で経費にできるため、手元に現金を残しつつ帳簿上の赤字を作り出せるのです。
累進課税の特性を利用して節税額を増やす
日本の所得税は「累進課税制度」を採用しているため、損益通算で所得を下げれば適用される税率自体が下がる可能性があり、高収入の方ほど手取りアップの恩恵を受けやすくなります。
なお、土地は価値が目減りしないとみなされるため、減価償却の対象は建物のみとなります。物件選びの際は、建物価格の割合が高いものを選ぶことで、より多くの減価償却費を計上でき節税につながるでしょう。
不動産投資で節税するメリット
ここからは、節税効果が不動産経営や投資家自身の資産形成に、どのような具体的なメリットをもたらすのかを深掘りします。
大きなポイントは、手元に残る利益を最大化し、長期的な資産拡大のスピードを高められることです。
| 運用上の項目 | 節税対策をしていない場合 | 節税対策を行った場合 |
|---|---|---|
| 手元に残る現金 | 税金として多く流出するため資金が少なくなる | 支払う税金が減るためキャッシュフローが潤沢になる |
| リスクへの備え | 資金に余裕がなくなり修繕費などの対応が難しくなる | 手元資金を活用して迅速かつ柔軟にリスク対応ができる |
| 規模拡大の速度 | 自己資金が貯まりにくく次の物件購入まで時間がかかる | 浮いた税金を自己資金に回せるため早期の買い増しが狙える |
メリット1：手元資金を増やして余裕を作れる
不動産投資での節税対策は、毎月のキャッシュフロー改善につながると考えられます。キャッシュフローとは、家賃収入からローンの返済や経費、そして税金を差し引いて最終的に手元に残る現金を指します。
書類上の帳簿では黒字でも、税金の支払いが多ければ手元の現金は減ってしまいます。前述したように、減価償却費などの現金支出を伴わない経費を適切に計上すれば、課税対象となる所得を合法的に抑えられます。
結果として支払う所得税や住民税が減り、銀行口座に残る現金が増えると言えます。手元に資金が残っていれば、空室発生時の収入減にもスムーズに対応できるでしょう。
急な設備の故障といった突発的な修繕費用が発生しても、自己資金から素早く補填できるはずです。
メリット2：浮いた資金で投資規模を拡大できる
不動産投資で節税を行うメリットの一つは、手元に残った資金を再投資に活用できる点と考えられます。将来に向けて資産を増やすためには、二棟目や三棟目と規模を拡大していくことが求められます。
新規物件の購入時には、金融機関からの融資を受ける場合でも一定の自己資金を準備しておくのが理想的です。節税で支払いを抑えられれば、浮いた資金を自己資金として蓄積できる可能性があります。
年間数十万円の税金を削減できた場合、数年後に数百万円の頭金として活用できるでしょう。適切な節税は、次の優良物件を手に入れるための資金作りの第一歩です。
メリット3：法人化して高度な税金対策へ移行できる
不動産投資を通じた節税ノウハウの蓄積は、将来的に法人化へ移行する際に役立つ可能性が高いです。個人にかかる税金は累進課税制度であり、所得が増えるほど税率が高くなります（最大約55パーセントに達する）。
不動産管理のための法人を設立して法人税を適用させた場合、税率は一定の範囲内に収まります。初期段階から経費の考え方や税引き後の利益を意識して節税に取り組むことで、運用に対する経験値も養えるでしょう。
個人事業から法人成りという次のステップへ進む適切なタイミングを、見極めやすくなるとも考えられます。法人化して家族を役員にし、役員報酬を支払って所得を分散させるといった、高度な節税スキームも選択可能です。
不動産投資による節税効果が高い人
不動産投資の節税効果は、現在の収入や将来の目標によって大きく変わります。日本の税制は所得が多い人ほど税率が高くなる仕組みのため、特定の条件を満たす人にとっては大きな恩恵となります。
ここでは、どのような人に効果が高いのかを解説します。
| 効果が高い人の特徴 | 具体的な理由 | 期待できるメリット |
|---|---|---|
| 課税所得900万円以上 | 所得税率が33%以上に跳ね上がるため | 損益通算による還付金が大きくなる |
| 将来の法人化を見据えている | 法人税率の方が個人よりも低くなるケースがあるため | 経費の幅が広がりさらなる節税が可能 |
| 相続税対策を考えている | 不動産は現金よりも相続税評価額が下がるため | 次世代へ資産を遺す際の税負担が減る |
課税される所得金額が900万円以上の人
節税効果が特に大きいのは、課税所得が900万円を超える方と考えられます。日本の累進課税制度では、課税所得900万円を超えると所得税率が一気に33%（住民税と合わせ約43%）に上がります。
額面年収1,200万円前後の方がこのラインに該当しやすく、不動産投資の損益通算で課税所得を900万円以下に引き下げれば、税率が23%に下がり大きな節税効果が期待できるでしょう。
高収入の会社員や医師の手取り回復におすすめの手段です。
法人化を見据えている人
将来的に資産管理会社などの法人化を見据える人にも有力な選択肢になるはずです。個人の所得税率は最大45%まで上がりますが、法人税の最高税率は約23%にとどまります。
家賃収入が増えた段階で法人を設立すれば適用税率を抑えられます。さらに、家族への役員報酬や生命保険料など、個人のときより経費として認められる幅が広がります。
将来的な規模拡大と法人化を目指している方にとって、大きな節税の土台となるでしょう。
相続税対策を考えている人
次世代へ資産を遺す際、現金で保有するよりも不動産として保有する方が、相続税評価額が下がる仕組みになっています。
評価減を活用すれば相続時の税負担を軽減できるため、将来の相続税対策を視野に入れている方にとっても、不動産投資は非常に効果的な選択肢となるでしょう。
不動産投資関連で節税できる税金の種類
不動産投資によって節税できるのは、毎月給与から引かれている税金だけではありません。
生きている間に支払う税金から、将来家族に資産を残す際にかかる税金まで、さまざまな場面で負担を軽減する効果があります。具体的にどのような税金が対象となるのかを見ていきましょう。
所得税
不動産投資で得た収入から、必要経費を差し引いた金額が不動産所得の金額です。不動産収入が多くても必要経費が多ければ、不動産所得は低くなるので、納めるべき所得税も低くなります。
所得税は、所得が増えるほど税率が上がっていく累進課税方式であることも特徴のひとつです。つまり、不動産投資が順調な利益を上げると、それに伴い所得税率が上がっていくので、納めるべき税金も多くなります。
住民税
住民税は自分が住んでいる地方自治体へ支払う税金です。不動産所得に対しても、住民税は課税されます。住民税は所得割と均等割があり、所得割は都道府県民税が課税額の6%、市町村民税が4%です。
均等割は各地方自治体によって定められており、これを合算したものが住民税と言われ、所得に対して課税されます。所得が多い人の方が少ない人よりも納める住民税の金額は高くなります。
固定資産税
不動産を所有していると必ずかかるのが固定資産税であり、所有している土地や建物に課税されます。固定資産税評価額の1.4%が固定資産税となります。
課税対象となる固定資産税評価額は各地方自治体が決定し、市場価格や相場の7割程度とされています。所得の大小は関係なく、建物の規模や地域の相場により決定されます。
固定資産税にあわせて、都市部に物件を所有している場合は都市計画税がかかります。都市計画税の料率は、固定資産税評価額の0.3%です。
個人事業税
不動産投資が一定の規模を超えると、住民税に個人事業税がかかります。
個人事業税は、都道府県に収める地方税という性質で、所得額の5%程度です。どの程度の規模になると個人事業税が課税されるのかというと、室数が10以上ある共同住宅の場合などです。
所得税や住民税と異なり、個人事業税は必要経費として認められます。適切に計上することで、さらなる税負担の軽減につながります。
消費税
不動産を購入するときは、土地の購入代金に消費税はかかりませんが、建物部分に関しては消費税がかかります。
ただし、売主が個人の場合には建物部分についても非課税となり、また購入後の家賃についても消費税は非課税になります。
つまり、家賃収入部分については消費税が課税されることはありませんが、オフィスやテナントといった事業用賃貸物件には家賃に消費税がかかるので違いを理解しておきましょう。
不動産投資で節税する際の注意点
不動産投資はあくまで事業であり、入居者がいて初めて成り立つものです。節税効果の有効期間や、資金繰りの悪化といった現実的なリスクを理解しておかなければ、結果的に損をしてしまう可能性もあります。
| 注意点とリスク | 発生する理由 | 対策・考え方 |
|---|---|---|
| 節税効果の減少 | 減価償却が終わると経費が減り利益が出るため | 物件の入れ替えや新たな経費の活用を検討する |
| キャッシュフローの悪化 | 家賃収入よりもローン返済や維持費が上回るため | 利回りの高い物件を選び自己資金に余裕を持つ |
| 売却時の譲渡所得税 | 物件を売却して利益が出ると税金がかかるため | 所有期間が5年を超えるまで待って税率を下げる |
節税効果は徐々に減少する
不動産投資による節税効果は永遠に続くわけではありません。経費の大きな割合を占める「減価償却費」の計上期間に限りがあることに起因しています。
建物の構造ごとに定められた法定耐用年数を過ぎると、減価償却費を経費として計上できなくなります。特に中古物件は残りの耐用年数が短いため、数年で償却期間が終了してしまうこともあります。
償却が終わると経費が激減して帳簿上が黒字に転じ、逆に多額の税金が発生するようになります。節税額ばかりに注目せず、将来的な納税資金の準備や物件の入れ替えを計画しておきましょう。
キャッシュフローがマイナスになる可能性がある
節税効果を狙うあまり、毎月の収支がマイナスになる物件を購入してしまうケースも存在します。
帳簿上の赤字を作るために金利の高いローンを組んだり、割高な物件を買ったりすると、家賃収入よりもローン返済額や管理費、修繕費などの支払いが上回ってしまうことも少なくありません。
確定申告で税金が還付されたとしても、毎月の持ち出しがそれ以上に大きければ、むしろ金銭的な負担は増えてしまいます。
不動産投資の本来の目的は資産を増やして豊かな生活を送ることであり、節税は副次的な効果と考えましょう。
売却時に譲渡所得税がかかる
不動産投資では日々の節税だけでなく、最終的に物件を手放す「出口戦略」にかかる税金も考慮するとよいでしょう。物件を売却して利益（譲渡益）が出た場合、譲渡所得税がかかります。
税率は所有期間によって大きく異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の「短期譲渡」であれば約39％、5年を超える「長期譲渡」であれば約20％と、ほぼ倍の差になります。
節税効果が薄れたからといってすぐに売却すると、手元に利益がほとんど残らない可能性があるのです。税率が下がる5年超のタイミングを見計らうなど、売却時期は慎重に見極めましょう。
不動産投資で節税する際に知っておきたい、経費で計上できるもの
所得税や住民税を軽減するためのコツとして、いかに経費として申請できるかがカギになります。経費として使用することで所得を減らした形になり、結果的に課税を減らすことができるからです。
しかし、すべての金額が経費として計上できるわけではありません。そこでここでは、不動産経営の際にかかる費用の中で、経費として計上できるものについて詳しく解説します。
どのような費用を経費として計上できるのかを事前に知っておくことで、効果的に節税することができます。
管理費
管理費は、マンション全体の機械点検費用や、共用部分の清掃といった建物全体の運営費や保守費を指します。分譲マンションの管理組合に関する業務も、管理費の中に含まれます。
また、年に1回程度の点検費用や、法定点検といったものがあります。年に1度の大きな金額の費用がかかるときは別ですが、1か月間に発生する費用はある程度同じ金額になります。
修繕費
部屋の設備の故障による交換費用などが修繕費にあたります。また、入居者が退去したときの部屋の原状回復費用も修繕費です。
毎年必ず発生する訳ではなく、入退去毎に発生するもの、経年劣化で修理・交換の時に必要になるものがあります。
修繕積立金
不動産物件は、何年かに1度全体改修工事を行います。非常に大きな費用がかかるため、前もって一定額の改修工事費用を積み立てておきます。これを修繕積立金と言います。
修繕積立金は毎月一定額の費用を積み立てます。分譲マンションの場合、管理会社が管理費と修繕積立金の合計額を口座引き落としで徴収するのが一般的です。自動で引き落としになっているからと言って、計上するのを忘れないようにしましょう。
賃貸管理代行手数料
一般的に不動産投資を行う場合、管理業務は不動産管理会社に依頼します。多くの場合、毎月の家賃収入の5%前後を支払い、賃貸管理を依頼します。この費用を賃貸管理代行手数料として経費計上できます。
口座から引き落とす場合と、入金する賃料から手数料分を予め差し引いて家賃を振り込む場合があります。収入から予め手数料が差し引かれている場合は、手数料は経費計上できませんので注意しましょう。
損害保険料
不動産投資を行う際は、建物自体に保険をかけます。火災保険や地震保険といったものがあり、建物自体が火災や地震による被害を受けたときに保証する保険です。
火災保険料は物件購入時に一括で10年分払い込むのが一般的です。地震保険は1年契約と5年契約があります。どちらも更新ごとに保険料が発生しますので、保険料を払い込んだ年の確定申告で経費計上して下さい。
ローンの金利
多くの不動産投資は、金融機関にローンを組んで行います。毎月の家賃収入からローンを支払い、その差額が利益となります。
返済額全部を経費に計上することはできませんが、ローン金利分のうち、建物にかかるものは経費として計上できます。注意点としては、ローンの金利分金額を計上できる訳ではないことです。
通信費
不動産管理会社との打ち合わせや、保守業者との打ち合わせなど、不動産投資に関する連絡関係は全て通信費に計上できます。
所有している不動産について郵便などの通信手段を使った場合、通信費として経費に含めることができます。計算が難しく、費用もあまりかからないものではありますが、きちんと把握しておきましょう。
税理士への報酬
節税などにおいて、特に注意したいポイントは確定申告です。確定申告を乗り切る方法のひとつに、信頼のおける税理士への依頼があります。
確定申告の手続きはわずらわしいものですが、税理士へ依頼することで負担を減らすことができます。
報酬はかかりますが、この報酬費用は経費として計上することができます。雇わなければ所得になりますが、雇った場合でも経費で計上できるため、税理士へ依頼することが多くなっています。
不動産投資は信頼できる業者を見つけられるかが鍵になる！
不動産投資を成功させる重要なポイントの一つは、いかに良い不動産会社を見つけるかです。実績や経験も多い不動産会社ならば、ノウハウや経験により色々な場面でフォローが期待できます。
心強いパートナーを得ることができれば、不動産投資の成功の可能性が高まります。また、不動産会社は独自のネットワークを持っている場合も多く、優秀な税理士とのつながりもあります。
信頼できる業者を見つけることは、大変重要なポイントと言えるのです。
不動産投資で節税する際によくある質問
不動産投資を通じて節税を目指す際、様々な疑問を持つでしょう。ここでは、不動産投資の節税に関してよく寄せられる質問をQ＆A形式でわかりやすく解説します。
不動産投資による計上可能な経費は？
回答：経費計上できるのは、主に固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などが対象です。
不動産投資では、物件の維持や管理に直接関わる様々な費用を必要経費として差し引けます。管理会社への委託手数料やローンの利息部分も経費の対象です。
とくに重要なのが、実際の現金の支出がなくても帳簿上に計上できる減価償却費の存在です。減価償却費とは、建物の購入代金を定められた法定耐用年数に応じて分割して経費にする仕組みです。経費を漏れなく正確に把握することが、適切な節税への第一歩となるでしょう。
不動産投資によって得られる節税効果はどのようなもの？
回答：主な節税効果は、損益通算による所得税や住民税の軽減と、評価額引き下げによる相続税の軽減です。
家賃収入から経費を差し引いて不動産所得が赤字になった場合、本業の給与所得などから差し引けます。利益と損失を合算する仕組みを損益通算と呼び、個人の総所得が減ることで結果的に税金が安くなります。
さらに、現金を不動産という実物資産に変えることで、相続税の評価額を引き下げる効果も期待できます。毎年の税金対策としてだけでなく、将来ご家族へ資産を残す際にも役立つでしょう。
さらに節税効果を高めるためのポイントは？
回答：効果を高めるには、青色申告の活用や、適切なタイミングでの法人化を検討するのがおすすめです。
不動産投資の節税効果をより高めるためには、確定申告を行う際に青色申告を選択することが有効となります。青色申告を利用すれば、最大で65万円の青色申告特別控除を受けられ、課税される所得をさらに減らせます。
ただし、控除を最大限に活用するためには、事前の申請や複式簿記による正確な帳簿付けが必要です。また、投資の規模が大きくなり家賃収入が増加してきた場合は、個人の税率よりも低くなる法人成りも視野に入れるのがよいでしょう。
節税に取り組むにあたりデメリットは？
回答：節税目的のはずが過度な経費支出につながり、手元の現金が減少してしまいかねないことです。
不動産投資において節税にこだわりすぎるあまり、本来の目的である利益の獲得から外れてしまうリスクがあります。たとえば、経費を増やす目的で不要な設備投資や過剰な修繕を繰り返せば、キャッシュフローが悪化する可能性が高くなります。
帳簿上の赤字を作るためだけに無駄な支出をするのは、健全な賃貸経営とは言えないでしょう。また、節税効果の要である減価償却費は、期間が終了すると計上できなくなります。節税のみを目的とするのではなく、長期的に安定した利益を生み出す物件選びを優先しましょう。
ワンルームマンション投資でも節税できる？
回答：購入初年度の諸費用や減価償却費を活用することで、ワンルームマンション投資でも節税は可能です。
物件を購入した初年度は、登録免許税や不動産取得税といった一時的な経費が発生します。初期費用を計上することで不動産所得が赤字になりやすく、損益通算による節税効果を実感しやすくなるでしょう。
しかし、数年が経過して初期費用の計上が終わると、継続的な赤字を作ることが難しくなり、節税効果は次第に薄れていきます。
まとめ
この記事の要点をまとめます。
- 損益通算と減価償却費を活用することで所得税と住民税を節税できる
- 課税される所得が900万円を超える方は特に大きな節税効果を見込める
- 節税効果は減価償却の終了とともに減少し、税金が増えるタイミングがある
- 相続税や贈与税の対策としても不動産投資は強力な手段となる
- 節税だけを目的にせず、毎月のキャッシュフローが出る優良な物件を選ぶこと
税金の仕組みを正しく理解し、節税というメリットを享受しながらも、事業としての収益性を大切にした堅実な投資判断を行ってください。
