不動産売買で重要な瑕疵担保責任は、2020年4月の民法改正によって契約不適合責任へと生まれ変わりました。不動産売買における売主の責任範囲が拡大され、買主をより広く保護する制度に改正されています。契約不適合責任になって瑕疵担保責任がどう変わったのかを理解しておかないと、想定外のトラブルに巻き込まれかねません。
そこで今回は、不動産売買時の瑕疵担保責任について、契約不適合責任での変更ポイントも含めて詳しくご紹介します。不動産売買をする前に、内容をしっかりと確認しておきましょう。
もくじ
瑕疵担保責任は不動産売買で重要な項目
不動産売買では、契約後に物件の不具合が見つかることも少なくありません。不動産取引をスムーズに完了させるためにも、物件引き渡し後にも影響する瑕疵担保責任はきちんと理解しておきたい項目です。
まずは、瑕疵担保責任の基本的な内容や意義について詳しくみていきましょう。
瑕疵とはキズや不具合のこと
「瑕疵（かし）」は日常生活であまり使わない言葉ですが「キズ」や「欠陥」「不具合」を意味する、不動産取引に欠かせない言葉です。また、瑕疵は物理的な問題だけではありません。建築基準法に触れる法律的瑕疵や、周辺環境に問題のある環境的瑕疵などもあります。
不動産取引に関連する主な瑕疵は、以下のとおりです。
- 物理的瑕疵：地盤沈下による建物の傾き、雨漏りやシロアリ被害など
- 法律的瑕疵：建築基準法（近隣との曖昧な境界線）などの法的な問題
- 心理的瑕疵：過去に事件が起こった物件など不安や恐怖を感じる問題
- 環境的瑕疵：近隣の騒音、悪臭、日照問題や、反社会的組織の構成員が居住しているなど
瑕疵担保責任によって安心して取引できる
売却した物件に瑕疵が見つかった場合、売主が負う責任が瑕疵担保責任です。瑕疵担保責任によって、取引完了後に気がついた欠陥も補償されます。
住宅をはじめ、不動産物件は大きくて複雑なため、取引前にすべての状態や機能をくまなく確認することは困難です。また、降雨や気温といった気象条件が影響する部分は、実際にすみ始めてみないとわかりません。
例えば、契約前には晴天続きで確認できなかった雨漏りが発生した場合、瑕疵担保責任によって売主に対して損害賠償を請求できます。
瑕疵担保責任の範囲や期間は売買契約書で規定
瑕疵担保責任の範囲や期間は、売買契約書で規定されています。特に、宅地建物取引業者（不動産業者）が売主の場合には、法律で定められた範囲や期間を下回る契約内容にはできません。
一方で、中古住宅で売主が個人の場合には、内容を自由に決められます。また、台所や風呂場など、責任範囲を一部に限定することも可能です。不動産取引をする際には、瑕疵担保責任の範囲と期間を事前に十分確認しましょう。
なお、売主が宅地建物取引業者（不動産業者）の瑕疵担保責任は、新築物件の場合で引き渡しから10年間、中古物件の場合は2年間が最低期間です。
民法改正で瑕疵担保責任は契約不適合責任に変更
民法改正により、瑕疵担保責任は契約不適合責任へと名称と内容が変更されました。契約不適合責任とは、売主が種類や品質、数量に関して契約内容と合わない目的物（不動産）を引き渡した際に負う責任です。売主買主双方にとって、よりわかりやすい内容へと変更されました。
契約不適合責任での変更点を詳しくみていきましょう。
買主の善意無過失に関係なく売主に責任が発生
従来の瑕疵担保責任では、買主が善意無過失、つまり「隠れた」欠陥についてのみ売主に責任を追及できました。しかし、契約不適合責任では、隠れていたかどうかに関わらず売主に責任が発生します。
極端な話、物件の引き渡し前から買主が不具合を知っていた場合でも、契約内容と異なる欠陥があれば売主に対して契約解除や賠償請求ができます。ただし、もちろん事前に欠陥を知っていたかどうかは想定していた品質の重要な判断要素となるため、必ずしも無条件に請求どおりの賠償が認められるとは限りません。
請求できる権利や損害賠償範囲が拡大
買主が請求できる損害賠償の範囲が拡大したことも、契約不適合責任での大きな変更点です。瑕疵担保責任では、損害賠償請求と契約解除の2択しかありませんでした。改正後の契約不適合責任では、追完請求、代金減額請求が追加され、売主はより柔軟な対応を解決のために求められます。
追完請求とは、契約に適合しない点について補修や代替品の提供を求めることです。代金減額請求では、すでに支払われた物件代金から不具合部分の金額の返金が発生します。
権利行使の期限にゆとりができた
契約不適合責任では、買主が瑕疵に関する請求を行使できる期間も変更されています。改正前の瑕疵担保責任では、買主は瑕疵を知った日から1年以内に権利を「行使」する必要がありました。しかし、契約不適合責任では、買主が1年以内に欠陥を「通知」をすればよいという規定になっています。
権利を行使するには具体的な請求内容の準備などをする必要がありましたが、まずは通知すればよくなったことで買主の負担が軽減されました。
損害賠償については故意や過失があった場合のみ請求可能
旧法の瑕疵担保責任と新法の契約不適合責任では、損害賠償を請求できる条件に変更があります。
瑕疵担保責任では、物件の瑕疵が見つかった場合、売主側に故意や過失、重大な不注意がなくても買主は損害賠償を請求できました。一方、改正後の契約不適合責任では、故意や過失や重大な不注意がなかった場合には過失責任が問われません。
売買をする場合は双方の確認が重要
契約不適合責任の内容も含めて、物件を売買する際は双方で契約条件を十分に確認することが大切です。物件引き渡し後に万が一不具合が見つかっても、事前に双方で細部まで合意ができていれば余計なトラブルに発展しません。
最後に、物件売買の際に注意すべき点を紹介します。
契約不適合責任の内容は任意に契約書で定められる
契約不適合責任では「契約書に書かれていたか」という点が重要な判断材料となります。売買契約書を作成する際は定型的な条文を盛り込むだけではなく、物件ごとに異なる特約事項や特徴なども事細かに記載しておきましょう。
売主が宅地建物取引業者（不動産業者）でない限り、責任期間や範囲は自由に決められます。特に買主側は、事前に内容を十分確認することが重要です。
物件の状態を双方確認して取引をする
契約不適合責任によって引き渡し後の不具合も補償されているとはいえ、余計な手間をかけずに取引を完了できるに越したことはありません。契約を締結する前に、納得のいくまで物件の状態を確認することが大切です。また、少しでも気になる点があれば、売主側に問い合わせて疑問をすべて解消しておきましょう。
契約不適合責任による賠償請求は売主側にとって大きな痛手ですが、請求する買主側も欠陥の証明や書類の準備などの手間がかかります。契約不適合責任は万一の備えと考え、契約書通りの状態であることを双方でできるだけ確認しましょう。
不適合が見つかったらすぐに対応する
引き渡し後に不具合が見つかった際は、早めに対応することが大切です。契約不適合責任では、瑕疵を知った日から1年以内に通知すればよいことになりました。しかし、住宅の不具合を放置すると、さらに欠陥箇所が拡大するおそれもあります。
例えば、軽微な雨漏りでも、放置しているとカビの発生や柱の腐食につながりかねません。契約不適合責任の期間内であれば、買主の過失でない限り多くの場合は補償されますが、不具合は少ないほうが修復も早くなります。契約内容に適合しない箇所が見つかった際は、速やかに売主に報告して対応してもらいましょう。
【まとめ】不動産売買をする際は瑕疵担保責任の範囲を双方で十分確認する
瑕疵担保責任の契約不適合責任への変更は、実に120年ぶりの改正でした。買主の権利がより守られるようになったため、安心して不動産を購入できます。一方で、売主にとっては責任範囲が広くなりました。そのため、不動産を売却する際は、物件の状態をできるだけ詳細に調査して契約内容に盛り込むことが大切です。
また、瑕疵担保責任（契約不適合責任）の内容は、契約書で自由に規定できます。不動産売買をする際には、双方が納得のいく内容になっていることを必ず確認してください。
