イー・トラスト トップページ マンション経営コラム 不動産投資全般 オーナーチェンジ物件とは?投資物件で選ぶメリットと注意点

オーナーチェンジ物件とは?投資物件で選ぶメリットと注意点

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不動産投資において、損益分岐点(BER:Break Even Ratio)を求め、把握することは物件選定の時点からの重要なタスクとなります。こちらでは、そんな損益分岐点(BER)の概要や計算方法、押さえるべきポイントについて簡単にご紹介します。



  •  損益分岐点(BER)とは?
  •  損益分岐点(BER)のポイント
  •  まとめ

1.損益分岐点(BER)とは?

利益と損失がイコールとなり、営業利益が出るかどうかのボーダーライン——これが損益分岐点(BER)の基本的な定義です。不動産投資においては、「家賃収入が少なくなった際、いくらまでであれば損にならないか」を示すボーダーラインとして扱われます。今回ご紹介する損益分岐点は「均衡が破られる一点(Break Even Point)」とは異なり、「均衡が破られる比率(Break Even Ratio)」、つまり利益率の限界のことを言います。

損益分岐点(BER)を求めるには、以下の式を利用します。

損益分岐点【BER】 = (年間負債返済額【ADS】 + 運営費【OPEX】) ÷ 総潜在賃貸収入【GPI】

ちなみに、運営費の中には、諸経費の他にローン返済額なども含まれます。また、総潜在賃料収入とは、マンションが満室の場合に得られる年間の賃料収入のことです。損益分岐点(BER)は低ければ低いほど運用リスクを下げられる重要な指標。まずはご自分の所有物件で計算してみましょう。



2.損益分岐点(BER)のポイント

前項でご紹介した通り、不動産投資における損益分岐点(BER)は多くの場合、投資物件の運用における安全性の指標として用いられます。前提として、家賃収入による売上金額が損益分岐点(BER)に達しなければ、それは赤字です。そのため、投資をする前に、この状況に陥らないための計算をしておく必要があります。

不動産投資における損益分岐点(BER)を高める要素はいくつかありますが、代表的なものに固定費が挙げられます。物件全体の固定費としてかかる建築費やメンテナンス費、税金。さらにマンション経営の場合には、一戸あたりの固定費も勘定にいれなくてはなりません。これらを正しく把握した上で、損益分岐点(BER)の計算を行いましょう。

また、損益分岐点(BER)を下げるには、家賃の値上げや経費の削減、ローン返済額の引き下げなどが考えられます。ただし、家賃値上げのためにリフォームを行えば、その分の費用(ローン)が運営費(OPEX)に加算されるので複合的に捉えなくてはなりません。その他、最終的に物件を手放すのが前提なら、その売却額についても合わせて考える必要があります。



3.まとめ

正確な損益分岐点(BER)を求めるには、細かな数字まで自身で管理するか、会計士への依頼を検討するしかありません。しかし、今回ご紹介した式でも、おおまかな損益分岐点(BER)であれば十分に求められます。大切なのは、ここで求めた損益分岐点(BER)を下回らないだけの余裕を持った物件を見定め、かつ安定的に不動産経営を行うこと。そのために必要な手腕を身に着けるか、信頼のおけるパートナーたる管理会社を見つけることが、不動産投資のカギと言えます。

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