普通借地権とは、物件の所有を目的として土地を借りる権利のことです。普通借地権には、契約解除が難しい、住宅ローン融資を受けにくいなどのデメリットがあります。そのため、普通借地権についてよく知らないまま土地を活用すると、思わぬトラブルの発生につながりかねません。
そこで本記事では、普通借地権のメリット・デメリットや定期借地権との違いについて解説します。
もくじ
土地の有効活用を目指して新設された普通借地権
普通借地権とは、1992年8月に施行された借地借家法によって新設された権利です。旧借地法では土地の借主の権利が保護され、貸主にとっては不利な内容が多く定められていました。これにより、土地の貸し出しが進まなかったため、土地の有効活用を目指して普通借地権が新設されたのです。
ここでは、普通借地権の内容や定期借家権との違いについて、詳しく見ていきましょう。
普通借地権は借地借家法で定められた
普通借地権とは、物件の所有を目的として土地を借りる権利のことです。駐車場や畑のように、建物を建てずに土地を活用する場合、普通借地権は適用されません。
物件を購入したにもかかわらず、物件が建っている土地を借りられなくなると、購入した物件には住めなくなります。そのため、借地権の契約方法や契約期間などが、借地借家法にて細かく決まっているのです。
普通借地権の存続期間は30年以上で、契約更新が可能です。普通借地権で土地を貸した貸主は、正当な理由がなければ一方的に契約解除できません。借地人は建物が存在する限り、半永久的にその土地を借り続けられます。
普通借地権と定期借地権の違い
借地借家法に定められた借地権には、定期借地権と普通借地権があります。定期借地権と普通借地権のおもな違いは、更新の可否や契約方法、地代の相場、借地権の価値です。
普通借地権は、貸主に契約解除の正当な理由がなければ、自動的に契約更新されます。一方で、定期借地権には契約更新がなく、契約期間満了時には建物を取り壊した状態で、土地を返さなければいけません。定期借地権は土地の貸し出し期間が決められている点が、普通借地権と異なります。
普通借地権の契約方法には決まりがありませんが、定期借地権は公正証書などの書面での契約が必要です。また地代相場は、一般的に普通借地権のほうが定期借地権よりも安くなります。
借地権は権利自体の売買が可能なため、価値があります。しかし、定期借地権では長期間の土地利用ができないため、価値が低くなるおそれがあるでしょう。また、権利の売却時に残っている存続期間によっても買取価格が変わり、基本的に残りの存続期間が長ければ高く、短ければ安くなります。普通借地権であれば契約更新が可能なため、権利の売却価格は高くなる傾向があります。
普通借地権のデメリット
普通借地権には、契約解除が難しい、住宅ローン融資を受けにくい、リフォーム時に地主の許可が必要となるなどのデメリットがあります。それぞれのデメリットについて、詳しく解説します。
契約の解除が困難
普通借地権では、土地代の滞納や契約違反行為といった特別な理由がない限り、契約の途中解除ができない点がデメリットです。借主が土地の契約を解除したくても、契約期間満了まで土地は返せません。
また、普通借地権は長期間の土地利用が前提となっているため、建物の管理や修繕などにコストがかかります。管理コストが継続的に発生するため、長期間運用可能な資金計画を立てることが重要です。
住宅ローンの融資を受けにくい
担保価値や契約解除のリスクなどから、普通借地権では住宅ローンの融資を受けにくい点がデメリットです。
一般的な住宅ローンの融資では、金融機関が土地と建物の価値を合わせて担保価値を評価します。しかし、普通借地権の場合は土地を所有していないため、建物と借地権の価値での評価が必要です。当然、借地権の価値は土地の価値よりも低くなります。また、土地代の滞納や契約違反行為によって、契約が解除されるリスクもあります。
リフォームや売却時は地主の許可が必要
普通借地権では、物件のリフォームや売却時に地主の許可が必要です。物件のリフォームや増改築によって床面積が増加すると、土地にかかる税金にも影響が出ます。また、リフォームによって物件の耐久年数が伸びると、将来的な建物買取請求額が高くなる可能性もあります。
そのため、リフォームや売却時にトラブルが発生しないよう、地主と良好な関係を築いておきましょう。
普通借地権のメリット
普通借地権にはメリットも多くあります。土地の取得不要で賃貸経営できる、土地の固定資産税がかからない、権利の売却価格が高くなりやすい点などが挙げられます。
ここでは、普通借地権のメリットについて詳しく見ていきましょう。
土地を取得しなくても賃貸経営を始められる
普通借地権は、契約時に借地権料を支払いますが、土地の購入はしません。そのため、土地を取得しなくても賃貸物件を購入し、賃貸経営を始めることが可能です。土地の購入費用がかからないため、土地を取得して賃貸経営を始めるよりも初期費用を抑えられます。
土地に対する固定資産税がかからない
固定資産税の負担が軽い点も普通借地権のメリットです。
固定資産税は土地の所有者に支払い義務があるため、普通借地権では借地人が土地の固定資産税を支払う必要はありません。建物に対する固定資産税の負担だけで済みます。
長期間安定して運用できるうえ更新も可能
普通借地権は契約更新ができます。契約が切れるタイミングで更新することで、長期間にわたり土地運用が可能となります。家族構成が変わってリフォームを行う場合でも、期間を気にせず安定して運用ができる点は大きなメリットでしょう。
売却時に高い価格をつけやすい
普通借地権は土地の運用期間が長いことから、権利の売却価格が高くなる傾向があります。特に、賃貸経営した場合は長期的に安定した収益が期待できるため、普通借地権のスムーズな売却につながるでしょう。
【まとめ】土地を利用する目的に合わせて借地権の内容を確認する
借地権には定期借地権と普通借地権があり、更新の可否や契約方法、地代の相場、借地権の価値において違いがあります。
普通借地権のメリットは、土地の取得不要で賃貸経営できることや、土地の固定資産税がかからないことなどです。また、土地の長期的な安定運用が可能なため、売却価格が高くなる傾向があります。デメリットは、契約解除が難しいことや住宅ローン融資を受けにくいこと、リフォーム時に地主の許可が必要となることです。
普通借地権と定期借地権にはそれぞれメリット・デメリットがあるため、土地の利用目的に合わせて、どちらの借地権が適しているのかを事前に確認しておきましょう。
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