農地の売却は難しい？ 売買条件や方法と取引の流れをわかりやすく解説

利用予定のない農地を相続しても、実は簡単に売却できません。一般的な土地とは異なり、農地法によって利用や売買が制限されているためです。

そこで本記事では、農地の売却について、売買の条件や方法、取引の流れなどを具体的に解説していきます。

農地の定義と売却について

一口に「農地」といっても、その定義や売却に関するルールは、一般の方にはあまり知られていません。実は、農地は農地法という法律で厳しく管理されており、所有者が自由に売買できないなど、独自のルールが存在します。ここでは、農地の定義や売却方法、注意点を詳しく解説していきます。

農地は農地法で定められた土地

農地とは「耕作の目的に供される土地」であると、農地法の第2条で明確に定義されています。わかりやすく表現すると、水田、畑、果樹園などです。また、一度用途が定められると、一時的に休んでいる土地（休耕地）や、耕作されていない土地（耕作放棄地）であっても農地とみなされます。

ただし、家畜の飼料を育てる土地に関しては「採草牧草地」と呼ばれ、農地にはあたりません。農地として定義された土地は「田」「畑」といった使用目的が不動産登記簿に記載されています。

農地は自由に売却できない

農地はたとえ利用していない状態であっても、農地法で定められた条件でしか売却できません。売買に制限がかけられている理由は、国民生活に直結する食糧の安定生産を図るためです。

農家の方が自由に農地を手放せる仕組みだと、食料自給率の低下につながりかねません。そこで、農業委員会による許可がない限り、売却や用途を変更する転用はできないようになっています。

農地の売却方法と解決すべき問題

農地を売却するには、原則2つの方法しかありません。農地のまま売却する方法と、宅地に転用して売却する方法です。

種類も含めて、農地を売却する方法について詳しくみていきましょう。

農地の種類を正しく把握する

農地法によって、農地は5つに区分されています。区分によっては他用途への転用が難しい場合もあるため、農地の売却を検討する際には分類を理解しておくことが大切です。農地の区分を一覧でご紹介します。

【農地の区分】

農地のまま売却する

農地のままであれば、簡単に売却できると考えがちです。確かに、転用の手続きが不要という点では、売却時の手間はかかりません。しかし、農地を購入するには農業委員会の許可が必要なため、買い手を見つけにくいケースがある点に注意が必要です。

農地を購入できる人の具体例として、近隣の農家や農業法人、農業委員会に認められた新規就農者が挙げられます。近年では農業従事者が減少傾向のため、地域によっては買い手探しが難航するかもしれません。また、需要が少ないことから、宅地などに比べて売却価格は低くなる傾向があります。

宅地に転用して売約する

購入者の制限なく農地を売却したい場合は、宅地など他用途への転用が必要です。宅地であれば誰でも購入できるため、周辺相場に準じた売却価格での取引にも期待できます。

ただし、手続きをすれば、必ず転用できるとは限りません。管轄をする農業委員会に加えて、都道府県知事からの許可も必要です。周辺の農地への影響や公共性といった点が審査され、許可が出た場合にのみ転用できます。

審査には時間がかかるケースもあるため、転用して売却する際にはスケジュールにゆとりをもって進めましょう。

農地を売却する際のポイントと取引の流れ

自由に売買のできない農地を売却する際には、注意すべき点がいくつかあります。一方で、手続きや許可の取得を経て売却できる状態になってしまえば、通常の不動産取引と変わりません。

農地の売買をする際に押さえておくべきポイントと、取引の流れを詳しくみていきましょう。

農地として売却するには人脈が大切

農地として売却する際の大きな課題は、農業委員会の許可を得られる適切な買い手を見つけることです。農地を購入できる人は農家や農業法人などに制限されているため、一般の不動産のように広く買い手を募ることができません。

農地の買い手をスムーズに見つけるためには、地域の農家や農協、農業委員とのつながりが重要です。特に農業委員は地元の農家が務めていることが多く、農地を探している人を紹介してもらえる可能性があります。農地売却の成否は、人脈がカギになるといっても過言ではありません。

転用して売却する際には不動産会社に依頼

農地を宅地などに転用して売却する場合は、専門知識のある不動産会社に依頼することをおすすめします。農地の転用をする際は、許可申請や地目の変更登記といったさまざまな手続きが必要です。不動産会社に依頼することで、転用後の売買契約まで含めてスムーズに取引を進められます。

依頼する不動産会社を選ぶ際は、実績や信頼性を事前に確認しておくことが重要です。農地の転用という特殊な手続きのため、経験豊富な不動産会社を選びましょう。

売却先さえ決まれば通常の不動産売買と同様

購入者や転用の許可申請といった手続きがめんどうな農地の売却ですが、買い手が見つかってしまえば取引や手続きは通常の不動産売買と変わりません。売買契約書の締結、代金の受け渡しと登記の変更をおこなうだけです。

ただし、そもそも不動産の売買契約や登記の手続きには専門知識が必要なため、専門家をとおしておこなったほうがトラブルに発展するリスクを低減できます。信頼のおける不動産会社や司法書士に依頼して、間違いのない取引をすることが大切です。

売却益に対しては税金がかかる

農地の売却で利益を得た際に課税される点も、通常の不動産売買と同様です。また、契約書の作成には印紙税、登記の変更には登録免許税もかかってきます。譲渡所得税と呼ばれる、売却益に対してかかる税金の詳細は以下のとおりです。

【譲渡所得税の税率】

【まとめ】使っていない農地は売却をおすすめ

農地は、通常の宅地のように自由に売買はできません。しかし、相続などで利用する予定のない農地を所有している場合は、売却をおすすめします。農地であっても固定資産税がかかるうえ、管理をしていないと価値が下がってしまうためです。

農地の売却を検討する際は、まず地元の農協や農業委員会に相談してみましょう。農地の購入希望者や、宅地への転用可否といった情報を得られるためです。通常の宅地の売買に比べて手続きはめんどうですが、許可さえ得られれば通常の不動産売買と変わりません。信頼のできる不動産会社のサポートを受けながら、できるだけ希望する条件で利用しない農地の売却を進めてください。